Autori:

Budem sa trochu opakovať, keďže túto tému som nadhodil už v diskusii k Tomášovmu postu. Ale zanikla vo všeobecnejšej diskusii o vzťahu vlastníka stavby a vlastníka pozemku.

Preto by som ju rád znovu nastolil v samostatnom poste.

Pozemok a stavba

Vo všeobecnej rovine rozumiem vzťahu medzi vlastníkom stavby a vlastníkom pozemku nasledovne. Umiestnenie stavby na pozemku je užívaním daného pozemku. Vyžaduje si preto právny titul, ktorý môže byť vecnoprávneho charakteru (vecné bremeno) alebo záväzkového charakteru (napr. výpožička alebo nájom).

Ak takýto titul neexistuje, prichádzajú do úvahy vecnoprávne a záväzkové riešenia. Vecnoprávne by mohlo ísť o neoprávnenú stavbu ( § 135c OZ), pričom uvedené ustanovenie upravuje práva vlastníka pozemku. Ak nejde o neoprávnenú stavbu (v čase realizácie stavby titul existoval, neskôr zanikol), mohol by sa vlastník pozemku domáhať vypratania pozemku podľa § 126 OZ (ako vyplýva z českej judikatúry NS ČR sp. zn. 22 Cdo 1120/2006 a 22 Cdo 1997/2000 - avšak pozor na opačný názor v NS ČR, sp. zn. 22 Cdo 746/2007). V predchádzajúcej diskusii ma však Michal presvedčil, že v mnohých prípadoch by bolo spravodlivejšie analogicky aplikovať § 135c a tým zmierniť tvrdosť vindikačnej žaloby.

Záväzkovo by sa situácia podľa môjho názoru mala riešiť cez bezdôvodné obohatenie. Vlastník stavby bez právneho titulu užíva pozemok (tým, že má na ňom umiestnenú stavbu) a vlastník pozemku by preto mal mať nárok na bezdôvodné obohatenie.

Pozemok a bytový dom

Toľko k všeobecnej situácii. Právna analýza sa však výrazne komplikuje pri pohľade na zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podľa § 23 ods. 5 ZVB "Ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku, vzniká k pozemku právo zodpovedajúce vecnému bremenu". Pojmom "dom" sa v tomto kontexte zjavne myslí bytový dom podľa § 2 ods. 2 ZVB. Ide teda o "budov[u], v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov".

Z citovaného ustanovenia nie je jasné, či uvedené vecné bremeno vzniká za odplatu alebo bez odplaty. Poznámka pod čiarou odkazuje na § 151n a nasl. OZ. Tieto ustanovenia žiadnu odplatu neustanovujú (okrem nákladov na údržbu veci podľa § 151n ods. 3 OZ). Domnievam sa však, že podľa ústavne konformného výkladu by vlastník pozemku nárok na určitú formu plnenia za užívanie pozemku vo svojom vlastníctve mal mať. O akú sumu však pôjde? A ako ju právne zdôvodniť, keď zjavne nejde o bezdôvodné obohatenie (nakoľko vlastník domu má právny titul k pozemku vo forme zákonného vecného bremena)?

Pozemok a iná budova

Druhá komplikácia vyplýva z § 24 ods. 1 ZVB, podľa ktorého sa ustanovenie § 23 ods. 5 ZVB o vecnom bremene primerane vzťahuje aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu. Vzťahuje sa teda zákonné bremeno podľa § 23 ZVB aj na akúkoľvek inú stavbu?

Osobne si myslím, že nie. Z hľadiska systematického výkladu by bolo absurdné, keby sa tak všeobecné pravidlo nachádzalo v osobitnom zákone. Po druhé, toto ustanovenie by robilo § 135c OZ obsolétnym, čo zjavne nie je v súlade s fikciou (niekedy sci-fikciou) racionálneho zákonodarcu.

Myslím si, že zámerom zákonodarcu pri prijímaní § 24 ods. 1 ZVB bolo upraviť aplikáciu ZVB aj na budovy, v ktorých prevažujú nebytové priestory, ide však o budovy vyznačujúce sa "rozbitím" na jednotlivé jednotky a spoluvlastníctvom k spoločným priestorom.

Textuálne to však z citovaného ustanovenia nevyplýva. Pri textuálnom výklade by kľudne bolo možné povedať, že zákonné vecné bremeno podľa § 23 ods. 5 sa prostredníctvom § 24 ZVB vzťahuje na všetky budovy.

Účelové "rozbitie" budovy na jednotky

Vyššie uvedený výklad by vylúčil aspoň najabsurdnejší výklad § 24 ods. 1 ZVB, ktorý rozširuje zákonné vecné bremeno podľa § 23 ods. 5 na všetky budovy. Naďalej by však zachoval značný priestor na zneužívanie zákonného vecného bremena podľa ZVB aj v prípade budov, ktoré pôvodne nemali spadať pod aplikáciu ZVB.

Predstavme si napríklad nasledovnú situáciu: vlastník budovy (logistického centra) nemá právo k pozemku. Nevie sa s vlastníkom pozemku dohodnúť na usporiadaní práv a vlastník pozemku mu hrozí žalobou podľa § 135c alebo podľa § 126 OZ. Vlastník budovy sa teda rozhodne formálne rozbiť budovu na jednotlivé nebytové priestory, jeden z nich predá sesterskej spoločnosti (čím vznikne spoluvlastníctvo k spoločným priestorom) a bude sa domáhať vecného bremena podľa § 23 ods. 5 ZVB. Prichádza takýto výklad do úvahy?

Otázky

Aby som to však celé nejako uzavrel, skúsim sformulovať otázky do diskusie:

Otázka č. 1: Je vecné bremeno podľa § 23 ods. 5 ZVB odplatné? Ak áno, pôjde o jednorázovú alebo opakovanú odplatu, kedy sa určí a bude možné domáhať sa neskôr súdneho prehodnotenia výšky odplaty?

Otázka č. 2: Vzťahuje sa vecné bremeno podľa § 23 ods. 5 v spojení s § 24 ods. 1 ZVB aj na iné stavby, ako bytové domy a "nebytové domy"? Ak nie, je hranica medzi aplikáciou a neaplikáciou § 23 ods. 5 ZVB závislá len na jednostrannom úkone vlastníka stavby, ktorý ju "rozbije" na jednotlivé jednotky a následne jednu z nich predá, čím vznikne spoluvlastníctvo k spoločným priestorom? A čo sa stane, ak jedna osoba vykúpi všetky nebytové a bytové jednotky v budove a spoluvlastníctvo k spoločným priestorom tým pádom zanikne - zanikne aj zákonné vecné bremeno?

Otázka č. 3: Je § 23 ods. 5 ZVB v súlade s čl. 20 ústavy?

Otázka č. 4: Kedy dôjde k zásadnej novelizácii "najhoršieho" zákona v našom právnom poriadku? A ako by taká novelizácia mohla vyzerať?

"Právo na náhradu za obmedzenie vlastníckeho práva podľa § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z.z. vzniká ex lege jednorazovo tomu, kto bol vlastníkom zaťaženého pozemku ku dňu účinnosti tohto zákona a nemôže byť tomu inak ani pri zriadení vecného bremena podľa § 4 ods. 1 zákona č. 66/2009 Z.z. Ide o ustálenú rozhodovaciu prax dovolacieho súdu."

NS SR, sp. zn. 8 Cdo/17/2019, tvorba právnej vety: najprávo.sk

O procesných aspektoch uznesenia ústavného súdu (PL. ÚS 3/2022), ktorý sa odmietol zaoberať súladom zákonného vecného bremena podľa § 23 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov s ústavou som písal tu.

Na tomto mieste by som rád doplnil niektoré úvahy z disentu sudcu Šorla týkajúce sa špecificky tohto zákonného vecného bremena.

"V konečnom dôsledku § 23 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov je len tridsať rokov trvajúcim odložením riešenia štátom pred rokom 1989 vytvoreného a následne po privatizácii bytového fondu v roku 1993 upevneného problému bytových domov, ktoré boli postavené bez ohľadu na existujúce, no pred rokom 1989 nevýznamné vlastnícke práva k pozemkom. Táto dedovizeň transformácie ešte v roku 1993 nástrojom zákona zriadeného a zákonom 30 rokov udržiavaného vecného bremena zrejme vyrušuje sčasti pochopiteľný pozemkový egoizmus žalobcu a len úzkej skupiny podobných vlastníkov zastavaných gruntov. Na strane druhej však pre politiku ide o pohodlné odloženie zvislého, vodorovnou figúrou akoby vyriešeného problému. Prirodzene nemožno očakávať to, že by politicky motivovaný zákonodarca pristúpil k systematickému vyriešeniu tohto, vecným bremenom zmrazeného pozemkového sporu.

Možno pod vplyvom vlastných pochybností o správnosti nedávnych rozhodnutí, ktorými boli odmietnuté návrhy všeobecných súdov, väčšina pléna sformulovala i ďalšie argumenty, pri ktorých sa nedá nepristaviť. Z toho, čo bolo uvedené v predchádzajúcom odseku, plynie pochybnosť o tom, že § 23 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov upravuje horizontálny – súkromnoprávny vzťah vlastníka pozemku a vlastníkov bytov. Vecné bremeno bolo zriadené priamym štátnym zásahom vo forme zákona. Vôbec nie je výsledkom realizácie rozhodnutí dotknutých účastníkov v rámci ich autonómie v súkromnoprávnom vzťahu. Ide o rozhodnutie zvrchu nadol v neprospech malej skupiny vlastníkov pozemkov, no v prospech podstatne väčšej skupiny vlastníkov privatizovaných bytov v domoch postavených nie ich vlastníkmi, ale všemocným verejným sektorom bez jeho starosti o to, či sú pozemky pod týmito domami riadne vlastnícky vysporiadané. "

"Pokiaľ vlastník pozemku nemal k 1. júlu 2009 s obcou, ktorá na jeho pozemku nadobudla vlastníctvo stavby podľa osobitného predpisu (napr. zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v z. n. p.) zmluvne dohodnuté iné právo, vzniklo mu týmto dňom právo na primeranú jednorazovú náhradu za obmedzenie jeho vlastníckych práv vecným bremenom zriadeným podľa § 4 ods. 1 zákona č. 66/2009 Z.z. o niektorých opatreniach pri majetkovoprávnom usporiadaní pozemkov pod stavbami, ktoré prešli z vlastníctva štátu na obce a vyššie územné celky. Na premlčanie tohto práva vlastníka zaťaženého pozemku na takú náhradu sa vzťahovala všeobecná premlčacia doba troch rokov ( § 101 Občianskeho zákonníka), ktorá začala plynúť uvedeným dňom."

NS SR, sp. zn. 8 Cdo/17/2019 (ZSP 1/2022)

Témy náhrady za vecné bremeno zriadené verejnoprávnymi predpismi sa týkalo konanie PL. ÚS 7/2022. Návrh na preskúmanie súladnosti bol síce odmietnutý, ale zaujímavé postrehy k tejto téme zazneli v odlišnom stanovisku sudcov Kaššáka, Straku a Szigetiho, ako aj v odlišnom/ doplňujúcom stanovisku sudkyne Baricovej.

"Vecné bremeno podľa § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka zriadi súd len za primeranú náhradu. Ide o vzájomne podmienený vzťah, čo musí vyplývať z vý-roku súdneho rozhodnutia, a to aj v prípade, že sa takej náhrady nikto v spore nedomáhal. Vzájomná podmienenosť je dôsledkom aplikácie článku 20 ods. 4 v spojení s článkom 152 ods. 4 Ústavy Slovenskej republiky súdmi Slovenskej republiky.

R 20/2022, NS SR, sp. zn. 7 Cdo 257/2021

"Pri nedostatku právnej úpravy zákonného vecného bremena v osobitnom predpise, možno náhradu za vzniknuté bremeno odvodiť zo všeobecne uznávaných princípov príkazom na ochranu základných práv a slobôd, teda aj zo základného práva vlastniť a užívať majetok. Aj v prípade, ak by osobitný zákon neumožňoval priznať náhradu za zákonné vecné bremeno, nie je možné konštatovať bezplatnosť takéhoto obmedzenia vlastníckeho práva, ale je potrebné použiť súkromnoprávnu úpravu obsiahnutú v Občianskom zákonníku, ktorý v § 151n ods. 3 stanovuje, že oprávnený z vecného bremena je povinný znášať primerané náklady na zachovanie (údržbu) veci zaťaženej vecným bremenom a na jej opravy. Ak osoba nadobudla od predchádzajúcich vlastníkov sporné pozemky už zaťažené vecným bremenom, a teda jej vlastnícke právo bolo od počiatku obmedzené, nemôže sa túto osoba ako ďalší vlastník domáhať náhrady za obmedzenie svojho vlastníckeho práva, pretože ho v plnom rozsahu, t. j. bez ťarchy v podobe vecného bremena nikdy nenadobudla."

I. ÚS 590/2022

11. Z uvedeného plynie, že podmienka, že prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak nie je splnená v prípade, ak vlastník pozemku ponúkne vlastníkovi stavby prevod pozemku alebo jeho časti alebo zmluvné zriadenie vecného bremena práva cesty. Ide totiž o vecné práva, ktoré majú povahu absolútnych práv pôsobiacich proti všetkým, zabezpečujúcich nezrušiteľnosť oprávneného vo výkone jeho práva k veci.

11.1. Podmienka, že prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak naproti tomu je splnená v prípade, ak vlastník stavby ponúkne právo prechodu nájomnou zmluvou. Ide o záväzkové právo, ktoré sa týka relatívneho vzťahu medzi nájomcom a prenajímateľom. Nájomná zmluva je dočasná, vypovedateľná a zrušiteľná. Pre zabezpečenie verejného záujmu na splnení povinnosti vlastníka stavby v zmysle stavebného zákona je takáto forma prístupu k stavbe nepostačujúca.

NS SR sp. zn. 5 Cdo 51/2020 zo dňa 30. 6. 2022, tiež ako R 51/2022

Uvedomil som si, že tu chýba tento kľúčový judikát:

"Právo na náhradu za obmedzenie vlastníckeho práva podľa § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov vzniklo ex lege jednorazovo tomu, kto bol vlastníkom zaťaženého pozemku ku dňu účinnosti tohto zákona (1. septembra 1993). Z predmetného ustanovenia nevyplýva ďalšiemu vlastníkovi zaťaženého pozemku právo na náhradu za pretrvávajúce obmedzenie jeho vlastníckych práv."

R 73/2016 (Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo 14. apríla 2016 sp. zn. 3 Cdo 49/2014)

"Aj dočasné obmedzenie vlastníckeho práva neodkladným opatrením súdu musí byť kompenzované, a to v zmysle čl. 20 ods. 4 poskytnutím primeranej náhrady zo strany subjektu v prospech ktorého bolo uskutočnené. Výška náhrady sa určí analogicky ako odplata pri zariadení dočasného vecného bremena. V danom prípade nemožno postupovať podľa ustanovení o vyvlastnení, keďže vyvlastnenie vytvára trvalý právny stav."

NS SR, sp. zn. 7 Cdo/134/2022 (právna veta podľa najpravo.sk)

"Vo všeobecnosti nemožno od vlastníka verejnej prístupovej komunikácie, ktorá nie je zaradená do siete komunikácií mesta, spravodlivo žiadať, aby túto sprístupnil a udržiaval v prevádzkovom stave bez toho, aby osoby, ktoré ju užívajú, na tieto náklady primerane neprispievali."

ÚS SR, II. ÚS 245/2021, 2. marca 2023

"Čo sa týka výmazu premlčaného záložného práva, poukazujeme na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR publikované ako R 70/2023. Najvyšší súd v tomto rozhodnutí vyjadril názor, že žalobca sa v dôsledku premlčania záložného práva môže domáhať určenia, že nehnuteľnosť nie je zaťažená záložným právom. Tento rozsudok by mal byť listinou, na základe ktorej by malo dôjsť k výmazu záložného práva z príslušného registra (v tomto prípade z katastra nehnuteľností). Snahu najvyššieho súdu o vyriešenie praktického problému výmazu premlčaného záložného práva možno oceniť a jeho závery možno považovať za správne. Vzhľadom na anonymizáciu publikovaných súdnych rozhodnutí nemožno na príslušnom liste vlastníctva dohľadať, či k výmazu premlčaného záložného práva na základe tohto rozhodnutia skutočne došlo.

Za ďalšiu do úvahy prichádzajúcu žalobu možno považovať žalobu o určenie, že záložné právo nie je vykonateľné.

Za nevhodné žaloby považujeme žalobu o určenie, že záložné právo neexistuje, pretože dôsledkom premlčania nie je zánik práva ( § 100 ods. 1 OZ), ako aj žalobu o určenie, že záložné právo je premlčané, pretože ide o určenie právnej skutočnosti, pričom prípustnosť takejto žaloby žiadny osobitný predpis nepredpokladá [ § 137 písm. d) CSP].

3. Čo sa týka výmazu práva zodpovedajúceho vecnému bremenu, ktoré je premlčané, v tejto otázke neexistuje súdna judikatúra, ktorá by ustálene (tak ako R 70/2023 pri záložnom práve) riešila túto otázku.

Sme toho názoru, že závery R 70/2023 možno vztiahnuť aj na premlčané právo zodpovedajúce vecnému bremenu, a teda prípustným by mohlo byť určenie, že nehnuteľnosť nie je zaťažená vecným bremenom."

Jurčová, M., Gešková, K. Žaloby smerujúce k výmazu premlčaných záložných práv a vecných bremien. Súkromné právo, 1/2024, s. 13.

</i>

Nemáte oprávnenie pridať názor. Prihláste sa prosím