Zdravím osadenstvo, momentálne riešim (aspoň pre mňa) zaujímavý problém, ako už vyplýva z názvu ide o prevod nehnuteľnosti ktorá sa nezapisuje do katastra nehnuteľnosť. Zatiaľ čo česká právna úprava sa s týmto problémom elegantne vysporiadala už v roku 2001 ( § 133 ods. 3) podobná úprava v slovenskom OZ (nelogicky) chýba. Je možný vôbec v súčasnosti prevod takejto nehnuteľnosti? Ak áno, bude sa postupovať "klasicky" alebo analogicky s českou úpravou? Stretol sa už niekto s týmto problémom a ak áno ako ste ho riešili? Vopred ďakujem za odpovede a prajem všetkým príjemný deň.

Edit: Pod uvedenou nehnutelnosťou myslím najmä rôzne inžinierske stavby v zmysle stavebného zákona (inžinierske siete, komunikácie, ...). Bol by som rád ak by sme sa nezaoberali tým či tá ktorá konkrétna inžinierska stavba je súčasťou veci/samostatnou vecou/príslušenstvom veci, keďže na túto problematiku existuje skutočne mnoho rozporuplných názorov aj judikátov. Ide mi hlavne o samotný prevod takejto nehnuteľnosti a platnosť tohto prevodu.

Podľa môjho názoru neexistuje iná možnosť ako prevod vlastníckeho práva účinnosťou zmluvy (prípadne iným spôsobom upraveným v zmluve). Výklad, podľa ktorého by takúto vec nebolo možné previesť vôbec, je zjavne absurdný a podľa mňa možno aj protiústavný. A takto sa to podľa mňa v praxi aj robí (čo je relevantné napr. pri prevode cestných konštrukcií, a pod.). Ale súhlasím, že je to diera v našom zákone a nebolo by na škodu mať tam obdobu českého § 133 ods. 3.

Zdravim, poukazujem na ust. § 6 ods.2 katastrálneho zákona podľa ktorého sa inžinierske stavby a drobné stavby v katastri zobrazujú len na katastrálnej mape uvedením parcelného čísla pozemku, na ktorom je takáto stavba postavená, alebo mapovou značkou a sú označené kódom druhu pozemku a kódom spôsobu využívania pozemku. V tejto súvislosti tiež poukazujem na problém so zápisom vzniku záložného práva k takejto nehnuteľnosti neevidovanej na konkrétnom liste vlastníctva. V OZ sa jasne hovorí, že záložné práva k nehnuteľnostiam sa zapisujú do katastra nehnuteľnosti. V ČR je táto problematika opäť elegantne vyriešená tým, že záložné práva k takýmto "neevidovaným" nehnuteľnostiam sa zapísujú v NCRzp. Nechápem ako je možné, že u nás oba tieto nedostatky /ako aj kopec ďalších/ zákonodarca ešte dostatočne neupravil...resp. ani sa len nesnažil inšpirovať českou úpravou. V tomto sme naozaj doslova "100 rokov za opicami..." :)

...aj u nás môžete zapísať záložné právo v NCRzp, ak sa jedná o nehnuteľnosť, ktorá sa nezapisuje do katastra; pokiaľ viem, tak práve v prípade IS sa deje bežne

no s tym som sa u nas este nestretol, prave naopak ja mam praveze opacne skusenosti, ked notar tieto nehnutelnosti nechcel registrovat. Otazne je ci je takyto postup ked to notar aj do NCRzp zapise vobec spravny a navyse dalsim problemom je, ze NCRzp nie je autenticky register...uznavam ze pre veritela je v tomto pripade dolezity samotny vznik zp, ale ako pisem vzhladom na nasu pravnu upravu to je diskutabilne.

http://www.notar.sk/DotNetNuke/Registre/Z%c3%a1lo%c5%ben%c3%a9pr%c3%a1vo/tabid/264/Default.aspx

záložca Košické Teplárne a.s., záloh napr. : ...potrubie horúceho vzduchu...

som tu nová, dnes som sa tu zaregistrovala.
Pripájam sa k názoru pána Juraja Gyarfasa.
Pokiaľ ide o pozemné komunikácie - cesty (I. II. a III. triedy), prevod ich vlastníctva súvisí s usporiadaním cestnej siete - § 4a ods. 5 zák. č. 135/1961 Zb. o pozemných komunikáciách (cestný zákon) v znení neskorších zmien a doplnkov a jemožný iba na iného obvyklého správcu pozemnej komunikácie.
Diaľnice (vrátane rýchlostných ciest a ciest, ktoré sú podľa schváleného plánu rozvoja diaľnic a ciest vymedzené cestným zákonom), ktoré sú prioritným infraštruktúrnym majetkom (je definovaný v § 2 zák. 639/2004 Z. z. v platnom znení), možno previesť iba do vlastníctva štátu.
Pozemné komunikácie, ktoré sú vo vlastníctve štátu v správe Slovenskej správy ciest alebo v správe Národnej diaľničnej spoločnosti, a.s., nie je možné zaťažovať záložným právom (SSC to nedovoľuje zák. č. 278/1993 Z. z. o správe majetku štátu v platnom znení a NDS, a.s. to nedovoľuje § 2 ods. 2 zák. č. 639/2004 Z. z. v platnom znení, ak ide o prioritný infraštruktúrny majetok). Rovnako je to aj s pozemnými komunikáciami, ktoré sú vo vlastníctve a správe vyšších územných celkov (cesty II. a III. triedy okrem prejazdných úsekov ciest II. a III. triedy cez colné priestory; tie sú vo vlastníctve štátu); tie nemožno zaťažovať záložným právom podľa § 3d ods. 12 cestného zákona.
Pokiaľ je možné zriadiť záložné právo na inú inžiniersku stavbu, ktorá sa nezapisuje ako stavba do KN, napr. potrubie horúceho vzduchu, súčasťou zápisovej listiny zrejme musí byť aj geometrický plán na vyznačenie tohto práva (obdoba geometrického plánu na vyznačenie vecného bremena), ak nemá byť predmetom zálohu celá sieť potrubia vlastníka a správcu určitej siete.
Možno v osobitných zákonoch (napr. Zákon o energetike a pod.) sú nejaké obmedzenia, pretože napr. vysokotlakový alebo strednotlakový plynovod alebo vôbec nejaké plynárenské zariadenie môže byť ťažko predmetom zálohu, pretože vlastniť a prevádzkovať ho môže iba osoba, ktorá má na to príslušnú licenciu... a záložný veriteľ by mohol uspokojiť svoju pohľadávku iba predajom niekomu, kto takúto licenciu má a na druhej strane ten, ktorý takúto licenicu má, nemusí mať záujem o kúpu predmetu zálohu...
Sú to veľmi zaujímavé veci...

vrátim sa ešte trochu k téme článku. autor sa teda pýta ako platne previesť nehnuteľnosť ktorá sa nezapisuje do KN vzhľadom k tomu, že u nás nemáme ustanovenie obdobné §133 ods. 3 českého OZ. Pochybnosti sú namieste najmä z dôvodu, že vo všeobecnosti pre nehnuteľnosti platí, že účinnosť prevodu nastane dňom rozhodnutia správy KN o povolení vkladu. Vyplýva to z § 47 (1) OZ v spojení s § 28 ods. 1 KZ.

Ako už uviedol markus je tu určitá výnimka v podobe § 6 ods. 2 KZ teda "V katastri sa spravidla nezapisujú inžinierske stavby a drobné stavby; tieto sú v katastri zobrazené na katastrálnej mape parcelným číslom pozemku, na ktorom je stavba postavená, alebo mapovou značkou a sú označené kódom druhu pozemku a kódom spôsobu využívania pozemku." Teda sa jedná o akúsi nešťastnú obdobu českého § 133 (3), až na to, že nie je priamo v OZ, je dosť neurčitá a navyše sa vzťahuje len na vymedzené, niektoré nehnuteľnosti s odkazom na stavebný zákon. Nešťastné je v tomto prípade spojenie, že tieto stavby sa "spravidla nezapisujú". Nadobúdateľa predsa chce mať istotu, že nadobudol pozemok už účinnosťou zmluvy a nie je potrebný ešte zápis do KN. Kedy teda bude vedieť, že v jeho konkrétnom prípade neide o nejakú výnimku z pravidla nezapisovania nehnuteľnosti ktorú chce kúpiť?

Práve na to podľa mňa slúži (iba skúšam, v praxi som sa s tým nikdy nestretol) ustanovenie nasledujúceho ods. 3: "V pochybnostiach, či ide o predmet evidovania v katastri uvedený v odseku 1 písm. c), rozhoduje správa katastra." Na základe následného rozhodnutia by mali strany (a najmä nadobúdateľ) istotu kedy nastanú účinky prevodu. No a keby sa následne ukázalo, že predsa len mala byť daná nehnuteľnosť zapísaná, tak poškodená strana sa môže na základe nesprávneho rozhodnutia správy katastra domáhať náhrady spôsobenej škody podľa 514/2003. Ja viem, že to nie je žiadna sláva a neistý spor na x rokov, no ale čo človek narobí s takým právnym poriadkom? :)

dúfam, že ma ako nového, navyše neprávnika, nevykážete...

V súvislosti s témou by som rád predostrel menšie cvičenie (živá vec):

Osoba A postavila výrobný podnik. Kolaudačné rozhodnutie - užívacie povolenie: jediná stavba zložená zo súborov SO a PS. Podniku pridelené jediné súpisné číslo. PS tvorené strojmi a technológiami vo vlastníctve B (zahraničná osoba), zabudované ako linky ťažkého priemyslu na vlastných základoch, až po ich montáži dokončené SO pre ich ochranu a servis. Na LV zapísaná jediná stavba (podnik), s jediným vlastníkom A.
B predal technológie "ako stoja a ležia" C. C ich predal "ako stoja a ležia" D. A a D sa považujú za spoluvlastníkov stavby, A si prenajal od D prevádzkové súbory, D si prenajal od A stavebné objekty, stavbu spoločne prevádzkujú. Návrh vlastníctva D na vklad do katastra nebol urobený (ani do 3 rokov, ani neskôr).
A padne do konkurzu. Stavebný úrad zakazuje demontáž technológií pod sankciou, pretože tvoria integrálnu súčasť jedinej stavby. SKP vyženie D z podniku, na technológie si nenárokuje, označuje ich však za HIM. SKP mení zápis na LV (bez stavebného konania) - výmaz podniku, zápis niektorých individuálnych SO ako samostatných nehnuteľností. Verejná súťaž na predaj nehnuteľností. D upozorňuje SKP aj konkurzný súd na svoje predkupné právo. Bez reakcie, SO priklepnuté E. D upozorňuje E na porušenie svojho predkupného práva. E nehnuteľnosti (SO) kupuje, zapísaný ako vlastník na LV. D žaluje E aj SKP o neplatnosť kúpnej zmluvy (absolútna aj relatívna). E vyzve D na vypratanie technológií, D nesúhlasí. Správny orgán napadne technológie a rozhodne o ich predaji v dražbe. NS SR ruší rozhodnutie ako nezákonné a prikazuje správne konanie zastaviť. Správny orgán prehlási, že NS sa mýli a rozsudok nerešpektuje. Medzitým E avízuje vytrhanie technológií zo stavby, so súhlasom správneho orgánu. D získava proti E predbežné opatrenie (zákaz nakladať, konať k zmene právneho stavu založeného existenciou technológií zakomponovaných v stavbe). E technológie napriek PO vytrhá a zničí, správny orgán ich ponúka v dražbe, zabezpečí znalecký posudok ich hodnoty, kde znalec konštatuje ich zničenie). D žaluje E o obranu vlastníckeho práva, D žaluje štát o náhradu škody.
Dvaja navrhovatelia (štát + štát) podávajú návrh na konkurz na D, súd ho vyhlási. SKP(D) predáva technológie ako šrot, súhlasí s pokračovaním konaní, súd pripúšťa spoločníka D do konania ako vedľajšieho účastníka na strane SKP. E medzitým odstránil aj SO. Súd vytyčuje pojednávanie vo veci obrany vlastníctva (určenie práva k nehnuteľnosti, uvedenie veci do pôvodného stavu), konanie vo veci neplatnosti zmluvy tiež nie je skončené.
Na doplnenie: D má technológie v držbe, vykonáva k nim vlastníctvo, všetci zúčastnení jeho vlastníctvo založené kúpnou zmluvou uznávajú (len ako vlastníctvo HIM) po dobu viac než 10 rokov.

Som zvedavý na názory, aká je pozícia E ako vlastníka nehnuteľností, pozícia D ako spoluvlastníka nehnuteľnosti a ako sa technológie, predstavujúce integrálnu súčasť stavby, zmenili bez stavebného konania na HIM (nepodanie návrhu na vklad do katastra, držba a výkon vlastníckych práv viac než 10 rokov po kúpe)? Pôvodne bol na LV "podnik" ako jediná stavba, teda všetko, čo bolo obsiahnuté v kolaudačnom rozhodnutí. Po zmene zápisu sa stratili mnohé SO (cesty, parkoviská, líniové vedenia,... o PS ani nehovoriac).

...len mi nenadávajte, aby som z toho nemal depku.

tak toto mi zlepšilo náladu :)