Lexforum.sk - Bob Matuška: Stačí odevzdat klíče a zmizet, nemám-li na splácení hypotéky?

Stačí odevzdat klíče a zmizet, nemám-li na splácení hypotéky?

Bob Matuška, 21. 05. 2009 v 09:37

Toto léto by údajně mělo přijít období, kdy neplatičům úvěrů nastanou horší časy. Logicky banky prahnou po hotovosti na svých účtech více než jindy a tuto hotovost si budou snažit opatřit oprávněným postupem, tedy tím, že „zpeněží“ zástavy u těch osob, vůči nimž mají pohledávku, a kteří svým závazkům nemohou dostát, k čemuž se dá očekávat, že budou častěji využívat postup žaloby na plnění a následně návrhu na soudní výkon rozhodnutí, nebyla-li uzavřena některá z dohod o přímé vykonatelnosti nebo dlužník nesplnil dobrovolně to, co mu vykonatelné rozhodnutí uložilo.

Je možné se ale i setkat se situací, kdy dlužník uzná sám, že na splácení hypotéky již nemá prostředky a nemovitost dobrovolně sám opustí, např. předá klíče věřiteli a třeba opustí Českou republiku. Tento postup je poměrně pochopitelný. Nač mít výlohy se soudem, když dlužník svou finanční situaci zná. Zbaví se celé záležitosti pro sebe tím, že nemovitost „předá“ věřiteli. Věřitel ale v takové situaci moc radosti asi mít nebude, především proto, že věřitel potřebuje mít v ruce vykonatelné rozhodnutí k tomu, aby mohl být nařízen výkon rozhodnutí soudním prodejem nebo provedena nedobrovolná dražba. Pochopitelně si věřitel nemůže ponechat zástavu , což vyplývá z ustanovení §169 ObčZ o neplatných ujednáních, které k tomuto stanoví, že věřiteli nemůže zástava připadnout pokud je dlužník v prodlení se splacením úvěru, stejně jako si věřitel nemůže ponechat zástavu ani za cenu určenou dohodou. Pokud by dlužník udělil věřiteli plnou moc k provedení dobrovolné dražby, může být toto vnímáno jako obcházení zákona, tedy absolutně neplatný právní úkon ( §39 ObčZ), ostatně jak potvrdil Nejvyšší soud v rozhodnutí ze dne 16.11.2004, sp. zn. 22 Cdo 1772/2004. V nastíněném případě by tedy věřitel měl usilovat o vydání rozsudku pro zmeškání §153b OSŘ.

Co to tedy znamená? Nutnost zapojení soudu k získání vykonatelného rozhodnutí v každém případě je další překážkou k uvolnění trhu s nemovitostmi a do určité míry pád cen nemovitostí zpomalí, čímž zpomalí i sebe-regulující schopnost ekonomiky. Na druhé straně si nejsem zcela jist, zda na tomto místě musí být trh liberalizován do takové míry, aby byla umožněna propadná zástava nebo možnost věřitele ponechat si zástavu za určitou částku.

Mgr. Bob Matuška

za přispění JUDr. Libora Vašíčka

Názory k článku Stačí odevzdat klíče a zmizet, nemám-li na splácení hypotéky?:

Juraj Gyarfas, 21. 05. 2009 v 16:26 - ad Bob

V prvom rade som velmi rad, ze sa k nam pridal dalsi spoluautor, vitam Boba, dakujem mu za zaujimavy uvodny post a tesim sa na dalsie.

A k samotnej teme - nuz o ceskom vykone zalozneho prava viem toho pomerne malo a z toho mala co viem sa mi zda, ze nasa uprava je v tomto pripade lepsia.

U nas mame tiez zakaz prepadneho zalozneho prava ( § 151j ods. 3 OZ), ale tyka sa to len ujednania pred splatnostou zabezpecenej pohladavky. Takze ked uz je dlznik v omeskani, zda sa mi realne, ze by takuto dohodu s bankou (spolu s odovzdanim klucov) uzatvoril. Neviem presne ako by to prebiehalo prakticky, asi by mohlo ist o nejaku dohodu o urovnani. A neviem celkom presne ani, ci to ide v spotrebitelskych vztahoch. Ale inak si myslim, ze by to bolo pouzitelne riesenie. U vas sa § 169 tyka aj dojednani uzatvorenych po splatnosti zabezpecenej pohladavky?

Co sa tyka splnomocnenia, u nas podla § 151m ods. 6 OZ kona zalozny veritel pri vykone zalozneho prava v mene zalozcu - nepotrebuje k tomu teda ziadne osobitne splnomocnenie.

Milan Kvasnica, 25. 05. 2009 v 16:47 - notářský/exekutorský zápis s doložkou vykonatelnosti

Škoda, že neprošla novela, která umožňovala zakomponovat doložku o vykonatelnosti přímo do smluv sepisovaných advokáty.

Nuže je tedy nutno si přizvat notáře. Odpadá tak zmíněná cesta přes rozsudek pro zmeškání. Nehledě na tu skutečnost, že pokud dlužník ukončí svůj pobyt v ČR a vrátí se zpět domů, že by byla splněna podmínka pro vydání rozsudku, tedy že by byl dlužník řádně na jednání obeslán.

Bob Matuška, 26. 05. 2009 v 10:46 - ad Milan

Souhlas, samozřejmě NZ by usnadnilo celý postup. Dále k řádnému obeslání, soudce prostě nesmí dojít k názoru, že nelze doručit náhradním způsobem a tedy vyloučit tuto alternativu.

Juraj Alexander, 27. 05. 2009 v 21:15 - Regulacia

K otázke, či treba túto oblasť regulovať a keď tak ako.

Mám pocit, že aj ČR aj SR to má zle. V SR dlžník nemá reálnu možnosť zabrániť výkonu, pokiaľ veriteľ má právo podľa zmluvy - jediná cesta je predbežné opatrenie a to je nerealistické (30 dní lehota na oznámenie výkonu ZP a 30 dní na vydanie predbežka). V ČR záleží od formy zmluvy, forma predaja je preregulovaná a dlžník môže aj tak zabrániť výkonu ZP púhym formálnym úkonom - podaním žaloby, § 166 o.z. Žiadna forma zrýchleného rozhodovania o tejto žalobe.

Zdá sa mi, že správne by bolo nájsť strednú cestu - tj.:

- možnosť dohodnúť alternatívne formy výkonu ZP, ale s podmienkou že (a) budú schválené regulátorom, tj. budú prípustné len pre banky, prípadne iné podniky poskytujúce na komerčnej báze hypotéky, alebo (b) pôjde o sofistikovaného dlžníka;
- vytvoriť zmysluplnú formu obrany dlžníka pred neoprávneným alebo neporiadne vedeným výkonom ZP; tj. nejakú formu zrýchleného rozhodnutia;
- umožniť priamu reguláciu trhu s hypotékami, alebo aspoň stanoviť zákaz zneužívacích praktík zo strany poskytovateľov hypoték (a predpokladať, že to umožní spotrebiteľom hájiť svoje práva kolektívne) - je otázka, akú by táto mala mať formu a rozsah - v súčasnosti je regulácia len nepriama, cez reguláciu bánk, a jej cieľom nie je ochrana spotrebiteľa.

Nemáte oprávnenie pridať názor. Prihláste sa prosím