1. Rezervační smlouva

Nejvyšší soud judikoval v řízení vedeném pod sp. zn.: 33 Odo 330/2002, že rezervační smlouva neobsahuje žádný vynutitelný hlavní závazek. Pokud se totiž subjekt zaváže k uzavření smlouvy (jako dvoustranného právního úkonu), lze tuto jeho povinnost vymáhat pouze žalobou na nahrazení projevu vůle ( § 161 odst. 3 o. s. ř.); taková žaloba však logicky vzato nepřichází v úvahu tam, kde má budoucí smlouvu uzavřít osoba odlišná od účastníků smlouvy, jíž je sjednáváno uzavření budoucí smlouvy. V souzené věci, kdy smlouva zavazovala k uzavření kupní smlouvy osoby třetí, tedy budoucí prodávající (vlastníky nemovitostí), kteří vůli k tomu, aby žalobkyně jejich nemovitosti do šesti měsíců od uzavření "smlouvy o rezervaci" koupila, neprojevili.

Z akcesorické povahy zajištění závazků vyplývá, že vedlejší (zajišťovací) závazek nemůže platně vzniknout bez existence platného hlavního (zajišťovaného) závazku. Pokud je jako odporující zákonu neplatné ujednání o založení hlavního závazku, nemohlo platně vzniknout ani jeho zajištění; neplatným je tudíž i ujednání o smluvní pokutě.

2. Sankce za neuzavření smlouvy s vyhledaným zájemcem

Nejvyšší soud judikoval v řízení vedeném pod sp. zn.: 33 Cdo 3053/2007, že není možno smluvně nutit (pod sankcí smluvní pokuty), aby s vyhledaným zájemcem byla uzavřena zprostředkovávaná smlouva.

3. Sankce za porušení exkluzivity

Nejvyšší soud judikoval v řízení vedeném pod sp. zn.: 33 Cdo 3053/2007, že využití institutu smluvní pokuty k zajištění splnění smluvní povinnosti nepřevést nemovitosti po dobu trvání zprostředkovatelské smlouvy neodporuje ustanovením § 544 a násl. obč. zák., která nevylučují uplatnění tohoto institutu i v případě zprostředkovatelských smluv a není ani v rozporu s ustanoveními o spotřebitelských smlouvách. Ujednání o smluvní pokutě nezakládá nerovnováhu v právech a povinnostech smluvních stran k újmě žalovaných. Nevýhodnost ujednání o odměně pro žalobkyni (vznik práva na její zaplacení až okamžikem uzavření zprostředkovávané smlouvy) je vyvažována právě povinností žalovaných po dobu trvání zprostředkovatelské smlouvy nepřevést bez dohody se zprostředkovatelkou předmět následné převodní smlouvy, k čemuž má sloužit smluvní pokuta, nutící žalované ke splnění dohodnuté povinnosti. Závazek nepřevést po dobu trvání zprostředkovatelské smlouvy nemovitosti, je ostatně výrazem principu privátní autonomie v občanskoprávních vztazích ( § 2 odst. 3 obč. zák.), zvláště principu smluvní autonomie.

Neviem ci to je uplne k veci, ale nasiel som rozhodnutie slovenskeho NS s podobnou tematikou:

Zmluva o budúcej zmluve ( § 50a Občianskeho zákonníka) pôsobí len medzi účastníkmi tejto zmluvy.
Nedodržanie záväzku budúceho predávajúceho vyplývajúceho zo zmluvy o budúcej zmluve a následné uzavretie kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti s treťou osobou nespôsobuje bez ďalšieho neplatnosť predmetnej kúpnej zmluvy v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka.
Práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o budúcej zmluve zaniknú pre nemožnosť plnenia.
(Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 27. marca 2007, sp. zn. 1 Cdo 107/2006)

Dovolím si tvrdiť, že z uvedených rozhodnutí sú tri nesprávne:

1/ Úvaha o tom, že všetky rezervačné zmluvy sú neplatné, pretože RK nemá právo vynútiť žalobou na nahradenie prejavu vôle uzavretie zmluvy, je nesprávna. Súd bez ďalšieho redpokladá, že každý záväzok je možné špecificky vynútiť súdnou cestou - specific performance. Bez ohľadu na to, že takýto predpoklad je naprosto nereálny s ohľadom na stav súdov, je takýto predpoklad aj konceptuálne nesprávny - akýkoľvek záväzok totiž z právneho hľadiska nie je možné analyzovať ináč, ako povinnosť buď plniť alebo náhradiť škodu vzniknutú neplnením. Insolvenčné právo o tom hovorí svoje. Specific performance je len výnimočná možnosť a aj keď sa naše zákony tvária, že je bežná, v skutočnosti to tak nie je ani v ČR.

Najvyšší súd bohužiaľ tento svoj záver z roku 2004 potvrdil v rozhodnutiach sp. zn. 26 Odo 1100/2006 z 23.1.2008, 33 Odo 744/2006 z 28.2.2008 a 33 Odo 401/2006 z 30. ledna 2008. Bohužiaľ som nenarazil na žiadnu literatúru (lexdata neobsahuje žiadny záznam na téma rezervační smlouva).

Argumentáciu súdu je možné, pri pohľade z tej lepšej stránky, interpretovať tak, že rezervačná zmluva je neplatná pre abstraktnosť záväzku - tj. preto, že kupujúci sa zaviaže bez toho, aby dostal primerané protiplnenie. Ani takáto argumentácia však neobstojí, ide o zavádzanie pojmu "consideration", ktoré do nášho právneho poriadku nepatrí a okrem toho, kupujúci dostáva protiplnenie - možnosť - a často istotu - že uzavrie zmluvu. Protiplnením je nepochybne činnosť RK smerujúca k uzavreniu tejto zmluvy.

Ako to vyzerá v praxi je iná vec, ale nemyslím si, že by súdy mali do stavu vecí takto zasahovať.

2/ Súd dospel k záveru, že pokiaľ predávajúci odmietne po vyhľadaní záujemcu o kúpu nehnuteľnosti uzavrieť zmluvu, nemusí zaplatiť zmluvnú pokutu. Dôvody neuvádza, len súhlasí s odvolacím súdom. Hm... Vidím za tým argumentáciu v predchádzajúcom rozhodnutí. Môj nesúhlas potom stojí na rovnakých argumentoch - veď zmluvu v prospech tretej osoby uzavrieť môžem, nepomenovanú zmluvu tiež - a čo je na normálnych rezervačných zmluvách zle? Že nezapadajú do škatulky, ktorá náhodou vpadla do OZ v roku 1991 a odvtedy sa ju nikto nepokúsil zmeniť?

3/ Neuveríte, ale súhlas - ale ide o to isté rozhodnutie ako 2/. Prečo je taký zásadný rozdieľ medzi porušením záväzku uzavrieť zmluvu so záujemcom a porušením exkluzivity? NS argumentuje pochopiteľnosťou a prirodzenosťou situácie - ale veď rovnaká argumentácia platí ad 1/ a 2/. Dokonca, a toto ma fakt dostáva, si NS dovoľuje argumentovať § 2 odst. 3 OZ - zásadou dispozitívnosti. Tak to je fakt v danom kontexte drzosť.

Ad NS SR (rozhodnutie som nenašiel, takže len k citovanej časti): S prvým záverom (účinky ZoBZ inter partes) súhlasím, aj keď je vyjadrený, ako keby neplatnosť bola v niektorých prípadoch možná - snáď len pre rozpor s dobrými mravmi na oboch stranách - ináč je predsa zásada účinkov zmlúv inter partes dostatočne silná a všetkým jasná, alebo sa mýlim?

Druhý záver (ZoBZ zanikne pre nemožnosť plnenia) je tiež zle vyjadrený - veď splnenie povinnosti budúceho predávajúceho sa stalo nemožným z dôvodu jej porušenia, takže automaticky vzniká nárok na náhradu škody alebo zmluvnú pokutu. Toto je primárny záver, záver o zániku povinnosti pre nemožnosť je sekundárny. Opačné zoradenie (prípadne opomenutie primárneho záveru) zo strany NS SR je mätúce a nanajvýš nevhodné.

Celkovo je možné zhrnúť, že súdy sv týchto rozhodnutiach zas hrali s abstraktnými právnymi konceptami, namiesto toho, aby riešili spor, ktorý riešiť mali, a rozmýšľali nad tým, ako toto riešenie ovplyvní právne vzťahy do budúcna. Že toto riešenie musí byť kompatibilné s existujúcou štruktúrou právneho poriadku je samozrejmé, ale nezdá sa mi, že by uvedená, relatívne nepredvídateľná, aplikácia abstraktných konceptov nejak viac zapadala do štruktúry právneho poriadku, ako aplikácia, ktorú som vyššie naznačil.

http://slv.cz/33 Odo759/2005

http://kraken.slv.cz/33 Cdo930/2013

Podstata zprostředkovatelské smlouvy podle § 774 obč. zák. spočívá v závazku zprostředkovatele za odměnu vyvíjet aktivně činnost, jíž vytvoří zájemci příležitost uzavřít určitou smlouvu s třetí osobou, a v závazku zájemce poskytnout zprostředkovateli odměnu, dojde-li jeho přičiněním k uzavření smlouvy (obdobně rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. května 2003, sp. zn. 33 Odo 740/2002).

Činnost zprostředkovatele lze charakterizovat tak, že vyhledá osoby se zájmem o uzavření smlouvy, že seznámí zájemce s třetí osobou a umožní jim vyjednávat o smlouvě.

Není-li jiné dohody ve zprostředkovatelské smlouvě, není zprostředkovatel povinen se těchto kontraktačních jednání účastnit.

Podle § 777 věty druhé obč. zák. není oprávněn za zájemce jednat nebo cokoli přijímat, pokud mu k tomu zájemce neudělil plnou moc.

Zprostředkovateli zásadně vzniká právo na odměnu v dohodnuté výši ( § 775 obč. zák.) při kumulativním splnění dvou podmínek, a to, že zájemce uzavřel s třetí osobou zprostředkovávanou smlouvu a že tuto smlouvu strany uzavřely přičiněním zprostředkovatele.

Není-li tedy odchylného smluvního ujednání, vzniká zprostředkovateli zásadně právo na odměnu až samotným uzavřením smlouvy. Zprostředkovateli proto nenáleží odměna za zprostředkování, jestliže k uzavření smlouvy nedošlo, přestože k tomu vytvořil podmínky. Zprostředkovatel nemá právo na odměnu ani tehdy, byla-li sice smlouva uzavřena, avšak zprostředkovatel se o to svou aktivní činností nezasloužil.

Tak tomu je i v případě, kdy zájemce a třetí osoba uzavřou smlouvu až po dlouhé době a za jiných skutkových okolností. Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 30 Cdo 1593/2000, dovodil, že existence příčinné souvislosti mezi jednáním zprostředkovatele a uzavřením zprostředkovávané smlouvy předpokládá, že nebýt snahy a úsilí zprostředkovatele, směřující k zajištění příležitosti pro zájemce uzavřít smlouvu s třetí osobou, by k tomuto výsledku nedošlo. V rámci smluvní autonomie není vyloučeno, aby si účastníci smlouvy sjednali ohledně vzniku nároku na provizi odlišný režim v souvislosti s dalšími závazky, jež zprostředkovatel převzal v rámci své činnosti směřující k uzavření zprostředkovávané smlouvy, a jejichž splnění smluvní strany učinily předpokladem vzniku práva na provizi (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 3900/2008).

Nezavázal-li se zprostředkovatel (mimo závazku podle § 774 obč. zák. - obstarat zájemci uzavření požadované smlouvy) k jiným činnostem pro zájemce (např. zajistit sepis smluv, podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí apod.), prosadí se v souzené věci závěry rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 2552/2012, že smluvní vyloučení ustanovení § 774 obč. zák. a jeho nahrazení dohodou, podle níž má zprostředkovatel právo na odměnu již jen na základě obstarání příležitosti k uzavření smlouvy, je neplatné, neboť je pro spotřebitele zjevně nevýhodnější.