Lexforum.sk - Ivan Michalov: Zánik záväzku ex lege a možnosť jeho zmluvnej transformácie

Zánik záväzku ex lege a možnosť jeho zmluvnej transformácie

Ivan Michalov, 17. 12. 2015 v 15:35

Vážení diskutujúci,

pri svojej praxi som narazil na jeden teoretický a s tým samozrejme spojený aj praktický právny problém, i tak by som rád požiadal o názor tu diskutujúcej právnej obce.

Platne uzavretá zmluva o nájme poľnohosp. pozemku na účely prevádzkovania podniku podľa § 7 zák. 504/2003 Z.z. na dobu určitú bola uzavretá pred schválením projektu pozemkových úprav (ďalej len "PPÚ") a jeho vykonaním. V zmysle § 14 ods. 8 zák. 330/1991 Zb. zanikli nájomné vzťahy k pôvodným nehnuteľnostiam ku dňu X.

§ 14 ods. 8 zák. 330/1991 Zb: „Dňom nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o schválení vykonania projektu pozemkových úprav alebo neskorším dňom uvedeným v rozhodnutí (pozn. náš deň X) zanikajú nájomné vzťahy k pôvodným nehnuteľnostiam a registrácia vinohradov podľa osobitného predpisu.10a). Ak nájomca riadne a včas plní svoje záväzky zo zmluvy o nájme pôvodných nehnuteľností, má právo na uzavretie zmluvy o nájme nových pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku za podmienok, ktoré sú dohodnuté pri nájme pôvodných nehnuteľností, a to na výmeru nových pozemkov zodpovedajúcu výmere pôvodných prenajatých nehnuteľností, upravenú podľa § 13 ods. 1. “

Nájomca a prenajímateľ uzatvorili k predmetu nájmu dodatok k nájomnej zmluve (ďalej len "Dodatok") pred dňom X, v ktorom dojednali nový predmet nájmu (novo vzniknuté a prenajímateľovi pridelené nehnuteľnosti podľa projektu pozemkových úprav – kvázi budúci predmet nájmu, ktorý vznikne právoplatnosťou rozhodnutia o vykonaní PPÚ) a výšku nájomného, pričom ostatné dojednania nájomnej zmluvy (z podstatných náležitostí len doba nájmu) ostali Dodatkom nedotknuté. Dodatok nadobúda platnosť podpisom oboch zmluvných strán a účinnosť dňom X, teda dňom zániku nájomného vzťahu k pôvodným nehnuteľnostiam.

Ad 1: Došlo v tomto prípade ku dňu X k zániku nájomnej zmluvy, pričom dodatok nasleduje osud tohto zmluvného vzťahu, ktorý mal meniť z dôvodu absencie podstatnej náležitosti (doba nájmu) - teda nemôže byť samostatnou zmluvou.

Alebo ad 2: Tým istým momentom, teda dňom X, dochádza k účinnosti zmeny predmetu nájmu, a teda zmluva naďalej pokračuje s novým predmetom nájmu za zachovania ostatných nezmenených podmienok. (zároveň sa tak mení zmluvný vzťah k novému predmetu nájmu a je splnená litera zákona o zániku nájmu k pôvodným pozemkom). V takomto prípade teda doba nájmu zmenenej zmluvy začína plynúť tam, kde prestala plynúť doba nájmu k pôvodným nehnuteľnostiam, respektíve plynie ďalej podľa pôvodnej nájomnej zmluvy, alebo plynie nová doba nájmu podľa pôvodnej zmluvy?

Za Vaše kritické názory budem vďačný.

Názory k článku Zánik záväzku ex lege a možnosť jeho zmluvnej transformácie:

Milan Hlušák, 17. 12. 2015 v 20:44 - Vôľa strán a prednostné právo nájmu

Na jednej strane by sa zdalo, že dňom X vznikne medzi stranami nájomný vzťah podľa podmienok pôvodnej zmluvy v znení dodatku. Tam predsa smerovala vôľa strán - chceli, aby medzi nimi odo dňa X vznikol nový nájomný vzťah, hoci túto vôľu formulovali nie celkom správne ako dodatok.

Na druhej strane však zákonodarca nestanovil, že nájom zaniká, len tak pre nič za nič. Hoci nie som na pozemkové nájmy expert, zdá sa mi, že § 14 ods. 9 zák. č. 330/1991 Zb. naznačuje, že jedným z dôvodov zániku nájmu je aj to, aby si nové pozemky mohol prenajať niekto iný, ako pôvodný nájomca. Dokonca vymenúva osoby, ktoré majú pred ním prednosť. Ak je teda zmyslom dodatku (=zmluvy) uzavretého pred dňom X obísť tento cieľ zákonodarcu, mal by byť neplatný.

Ivan Michalov, 18. 12. 2015 v 10:34 - Náležitosti prejavu vôle a prednostné právo nájmu

Mám za to, že uvedený teoretický problém nie je v otázke prednostného práva nájmu, nakoľko prednostné právo nájmu má práve ten nájomca, ktorý mal vec v nájme aj doteraz (teda zákon chráni poctivého nájomcu). Vami spomínané osoby (SHR,blízka osoba)sú skôr výnimkou z práva prednostného nájmu.

Myslím, že je situáciu potrebné riešiť v rovine platnosti právneho úkonu. Ja sa prichyľujem taktiež k názoru, že zmenou účinnou k zániku zmluvy ex lege (de facto vlastne dochádza k zániku predmetu nájmu - prečíslovanie parciel, zmena vlastníctva) dochádza týmto prejavom vôle k uzavretiu novej zmluvy s odkazom na zmluvné podmienky pôvodnej zmluvy. Ak teda obojstranným prejavom vôle, aj keď nepresným vznikol nový zmluvný záväzok, nájomná zmluva od doby účinnosti po zvyšok doby nájmu v pôvodnej zmluve.

Povedzme, že počítame s ideálnym stavom oboch strán bona fidae bez úmyslu obchádzať zákon či faktického obchádzania zákona, skôr práve využiť/uplatniť právo prednostného nájmu. Teda strany chcú zmluvu podľa pôvodných podmienok k novému predmetu nájmu. V tomto prípade nejde neplatnosť pr. úkonu, ale otázku súčasnej účinnosti prejavu vôle a právnej skutočnosti predpokladanej zákonom pre zánik vzťahu, ktorý sa prejavom vôle mení - alebo vzniká (pričom jedna z podstatných náležitostí je určená odkazom na pôvodné znenie).
Už samotná skutočnosť, že nie je celkom presne stanovená doba nájmu, či jej pokračovanie však naskytá otázku o jasnosti takto vykonaného prejavu vôle.

Peter Pethő, 19. 12. 2015 v 14:39 - Priorita vykladu zachovavajuceho platnost

Ivan, najom pody si netrufam odborne komentovat, no zda sa mi, ze si ndospel k 2 moznym vykladom. Prvy zachovava platnost zmluvy. Druhy nie. Z mojho pohladu lahka volba. A myslim, ze judikatura tiez vychadza z toho, ze v takychto pripadoch sa maju sudy vzdy priklonit k vykladu, ktory zachovava platnost ukonu.

Trochu analogie: tebou opisovany pripad mi trochu pripomina problematiku pravnej volnosti predmetu najmu vs. odklad ucinnosti najmu. V CR existovala judikatura, podla ktorej prenajatu vec nemoze prenajimatel platne prenajat dalsej osobe, a to ani v pripade, ze ucinnost druheho najmu bola viazana na zanik najmu predchadzajuceho najomcu. NSCR sa totiz vyslovil, ze tzv. "pravna volnost predmetu najmu" je podstatnou nalezitostou najomnej zmluvy a bez nej je najomna zmluva neplatna. Podla NSCR, pravna volnost musi existovat v case uzavretia zmluvy a to, ze strany odlozili ucinnost druhej najomnej zmluvy na dobu, ked bude predmet najmu pravne volny, vobec nepomoze. Ak si dobre spominam, NSCR vychadzal z predpokladu, ze odklad ucinnosti predmetu najmu je nahodila zlozka pravneho ukonu a ako taka je jej platnost zavisla od platnosti zakladu pravneho ukonu. Neviem, ci sa ta judikatura nahodou casom neposunula, ale NSSR sa obdobnou situaciou zaoberal minimalne raz (pokial viem) a vyslovil sa celkom jednoznacne, ze ked bola odlozena ucinnost najmu na dobu po zaniku predchadzajuceho najmu, tak najomna zmluva je platna.

Denisa Dulaková, 20. 12. 2015 v 14:40 - Právna voľnosť

Judikatúra sa vo veci "právnej voľnosti nájmu" posunula aj v SR aj v ČR, a to je dobre. Z názorov vyberám napr. (4M Cdo 23/2008): "...Ak podľa odvolacieho súdu zavinené protiprávne spôsobenie neplatnosti zmluvy žalovaným malo spočívať v tom, že žalobcovi prenajal pozemky, ktoré v čase uzavretia nájomnej zmluvy už boli v nájme iného subjektu, t. j. neboli právne voľné, nezakladá (teda nemá za následok) podľa názoru dovolacieho súdu ani táto okolnosť bez ďalšieho neplatnosť zmluvy. Objektívne totiž možnosť plnenia v takomto prípade vylúčená nie je. Vznik právnych účinkov nájmu môže byť dohodnutý na neskorší čas ako je čas uzavretia nájomnej zmluvy, prenajímateľ môže zabezpečiť splnenie zmluvy ukončením dovtedajšieho nájomného vzťahu, nájomca sa môže domáhať voči prenajímateľovi splnenia, náhrady škody, prípadne môže od zmluvy odstúpiť. V preskúmavanej veci boli účinky vzniku nájmu k časti pozemkov dohodnuté tak, že nájom vznikne s viac ako ročným odstupom od uzavretia zmluvy. Nebolo preto možné vylúčiť, že žalovaný ako prenajmateľ k dohodnutému dňu vzniku nájmu zabezpečí právnu voľnosť predmetu nájmu, resp. jeho časti." a dalšie.
Zároveň podporujem presadzovanie pravidla, podľa ktorého sa má na právny úkon hľadieť skôr ako na platný ako na neplatný. Je to rýdzo súkromnoprávne pravidlo, ktoré sa zapracovalo aj do odovzdanej pracovnej verzie nového OZ, § 248 návrhu: "Právny úkon treba považovať skôr za platný ako za neplatný."
Treba si teda položiť najskôr otázku, prečo je (prečo si myslím, že je) posudzovaný právny úkon platný - označenie právneho úkonu ako "dodatok" nie je rozhodujúce, ak je z obsahu právneho úkonu dostatočne zrejmé, čo sa ním sleduje a ak obsahuje aspoň nevyhnutné náležitosti. Odkaz na iný právny úkon - pôvodnú nájomnú zmluvu, v otázke doby nájmu rovnako nevnímam ako problém, ak je tento odkaz dostatočne určitý a ak bol obom stranám zrozumiteľný. (Pôvodná zmluva môže byť použitá napríklad ako príloha zmluvy, prípadne s ňou môže byť aj pevne spojená, čo by vôľu strán robilo jednoznačnou. No a následne si treba položiť kontrolnú otázku - prečo by mal byť právny úkon neplatný? Dôvody, o ktorých píšete, nevnímam pri určení platnosti/neplatnosti "dodatku" za tak významné, aby mi z nich automaticky vyplynula jeho neplatnosť(i keď samotnú zmluvu či "dodatok", ani okolnosti prípadu, bližšie, samozrejme, nepoznám).

Nemáte oprávnenie pridať názor. Prihláste sa prosím