lexforum.sk



Načítám ...

 

Posledné komentáre:

Načítám ...

Autori:

Milan Kvasnica (153)
Juraj Gyarfas (104)
Juraj Alexander (49)
Jaroslav Čollák (31)
Kristián Csach (25)
Martin Maliar (25)
Tomáš Klinka (20)
Milan Hlušák (17)
Martin Husovec (13)
Branislav Gvozdiak (11)
Tomáš Čentík (9)
Zuzana Hecko (9)
Martin Friedrich (8)
Michal Novotný (7)
Xénia Petrovičová (6)
Adam Zlámal (6)
Natália Ľalíková (4)
Josef Kotásek (4)
Pavol Szabo (4)
Ján Lazur (4)
Radovan Pala (4)
Robert Goral (4)
Monika Dubská (4)
Lexforum (4)
Petr Kolman (4)
Denisa Dulaková (3)
Ivan Bojna (3)
Peter Pethő (3)
Pavol Kolesár (3)
Jakub Jošt (3)
Maroš Hačko (3)
Michal Krajčírovič (3)
Adam Valček (3)
Josef Šilhán (3)
Maroš Macko (2)
Juraj Schmidt (2)
Dávid Tluščák (2)
Lukáš Peško (2)
Juraj Straňák (2)
Ladislav Hrabčák (2)
Peter Varga (2)
Michal Hamar (2)
Marián Porvažník (2)
Roman Kopil (2)
Jozef Kleberc (2)
Bob Matuška (2)
Martin Gedra (2)
Ludmila Kucharova (2)
Zsolt Varga (2)
Anton Dulak (2)
Jiří Remeš (2)
Martin Serfozo (2)
Peter Kubina (1)
Tomáš Ľalík (1)
I. Stiglitz (1)
Matej Kurian (1)
Nina Gaisbacherova (1)
Ivan Michalov (1)
Miriam Potočná (1)
Vladimir Trojak (1)
Nora Šajbidor (1)
Emil Vaňko (1)
Robert Šorl (1)
Lucia Berdisová (1)
Gabriel Závodský (1)
Zuzana Bukvisova (1)
Ivan Kormaník (1)
Ondrej Jurišta (1)
Martin Galgoczy (1)
Katarína Dudíková (1)
Dušan Rostáš (1)
lukas.kvokacka (1)
Zuzana Adamova (1)
Ján Pirč (1)
Marek Maslák (1)
Tomas Kovac (1)
Matej Gera (1)
Róbert Černák (1)
Petr Steiner (1)
Tomáš Demo (1)
Pavol Mlej (1)
Robert Vrablica (1)
Tibor Menyhért (1)
Bohumil Havel (1)
Peter Marcin (1)
Martin Estočák (1)
Petr Kavan (1)
Dušan Marják (1)
Martin Svoboda (1)
Martin Hudec (1)
Ladislav Pollák (1)
Natalia Janikova (1)
Viliam Vaňko (1)
Vladislav Pečík (1)
Marián Porvažník & Veronika Merjava (1)
David Halenák (1)
Marcel Jurko (1)
Radoslav Pálka (1)
Martin Šrámek (1)
Zuzana Kohútová (1)
Jana Mitterpachova (1)
Paula Demianova (1)
Pavel Lacko (1)
Igor Krist (1)
Bystrik Bugan (1)
Peter K (1)
Ondrej Halama (1)
Michal Ďubek (1)
David Horváth (1)
Matej Košalko (1)
peter straka (1)
Slovenský ochranný zväz autorský (1)
Roman Prochazka (1)
Lucia Palková (1)
Gabriel Volšík (1)
Juraj Lukáč (1)
lukasmozola (1)
Peter Janík (1)
Vincent Lechman (1)

Nálepky:

Načítám ...



Napísať nový článok


rss feed rss

rss feed rss - názory


O Lexforum.sk



Načítám ...

Pomôcky pre advokátov:

salvia
Judikatúra
Predpisy
Registre
Výpočty

Nové predpisy:

Načítám ...

Budova na cudzom pozemku a zákon o vlastníctve bytov

Juraj Gyarfas, 14. 03. 2011 v 23:06

Budem sa trochu opakovať, keďže túto tému som nadhodil už v diskusii k Tomášovmu postu. Ale zanikla vo všeobecnejšej diskusii o vzťahu vlastníka stavby a vlastníka pozemku.

Preto by som ju rád znovu nastolil v samostatnom poste.

Pozemok a stavba

Vo všeobecnej rovine rozumiem vzťahu medzi vlastníkom stavby a vlastníkom pozemku nasledovne. Umiestnenie stavby na pozemku je užívaním daného pozemku. Vyžaduje si preto právny titul, ktorý môže byť vecnoprávneho charakteru (vecné bremeno) alebo záväzkového charakteru (napr. výpožička alebo nájom).

Ak takýto titul neexistuje, prichádzajú do úvahy vecnoprávne a záväzkové riešenia. Vecnoprávne by mohlo ísť o neoprávnenú stavbu ( § 135c OZ), pričom uvedené ustanovenie upravuje práva vlastníka pozemku. Ak nejde o neoprávnenú stavbu (v čase realizácie stavby titul existoval, neskôr zanikol), mohol by sa vlastník pozemku domáhať vypratania pozemku podľa § 126 OZ (ako vyplýva z českej judikatúry NS ČR sp. zn. 22 Cdo 1120/2006 a 22 Cdo 1997/2000 - avšak pozor na opačný názor v NS ČR, sp. zn. 22 Cdo 746/2007). V predchádzajúcej diskusii ma však Michal presvedčil, že v mnohých prípadoch by bolo spravodlivejšie analogicky aplikovať § 135c a tým zmierniť tvrdosť vindikačnej žaloby.

Záväzkovo by sa situácia podľa môjho názoru mala riešiť cez bezdôvodné obohatenie. Vlastník stavby bez právneho titulu užíva pozemok (tým, že má na ňom umiestnenú stavbu) a vlastník pozemku by preto mal mať nárok na bezdôvodné obohatenie.

Pozemok a bytový dom

Toľko k všeobecnej situácii. Právna analýza sa však výrazne komplikuje pri pohľade na zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podľa § 23 ods. 5 ZVB "Ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku, vzniká k pozemku právo zodpovedajúce vecnému bremenu". Pojmom "dom" sa v tomto kontexte zjavne myslí bytový dom podľa § 2 ods. 2 ZVB. Ide teda o "budov[u], v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov".

Z citovaného ustanovenia nie je jasné, či uvedené vecné bremeno vzniká za odplatu alebo bez odplaty. Poznámka pod čiarou odkazuje na § 151n a nasl. OZ. Tieto ustanovenia žiadnu odplatu neustanovujú (okrem nákladov na údržbu veci podľa § 151n ods. 3 OZ). Domnievam sa však, že podľa ústavne konformného výkladu by vlastník pozemku nárok na určitú formu plnenia za užívanie pozemku vo svojom vlastníctve mal mať. O akú sumu však pôjde? A ako ju právne zdôvodniť, keď zjavne nejde o bezdôvodné obohatenie (nakoľko vlastník domu má právny titul k pozemku vo forme zákonného vecného bremena)?

Pozemok a iná budova

Druhá komplikácia vyplýva z § 24 ods. 1 ZVB, podľa ktorého sa ustanovenie § 23 ods. 5 ZVB o vecnom bremene primerane vzťahuje aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu. Vzťahuje sa teda zákonné bremeno podľa § 23 ZVB aj na akúkoľvek inú stavbu?

Osobne si myslím, že nie. Z hľadiska systematického výkladu by bolo absurdné, keby sa tak všeobecné pravidlo nachádzalo v osobitnom zákone. Po druhé, toto ustanovenie by robilo § 135c OZ obsolétnym, čo zjavne nie je v súlade s fikciou (niekedy sci-fikciou) racionálneho zákonodarcu.

Myslím si, že zámerom zákonodarcu pri prijímaní § 24 ods. 1 ZVB bolo upraviť aplikáciu ZVB aj na budovy, v ktorých prevažujú nebytové priestory, ide však o budovy vyznačujúce sa "rozbitím" na jednotlivé jednotky a spoluvlastníctvom k spoločným priestorom.

Textuálne to však z citovaného ustanovenia nevyplýva. Pri textuálnom výklade by kľudne bolo možné povedať, že zákonné vecné bremeno podľa § 23 ods. 5 sa prostredníctvom § 24 ZVB vzťahuje na všetky budovy.

Účelové "rozbitie" budovy na jednotky

Vyššie uvedený výklad by vylúčil aspoň najabsurdnejší výklad § 24 ods. 1 ZVB, ktorý rozširuje zákonné vecné bremeno podľa § 23 ods. 5 na všetky budovy. Naďalej by však zachoval značný priestor na zneužívanie zákonného vecného bremena podľa ZVB aj v prípade budov, ktoré pôvodne nemali spadať pod aplikáciu ZVB.

Predstavme si napríklad nasledovnú situáciu: vlastník budovy (logistického centra) nemá právo k pozemku. Nevie sa s vlastníkom pozemku dohodnúť na usporiadaní práv a vlastník pozemku mu hrozí žalobou podľa § 135c alebo podľa § 126 OZ. Vlastník budovy sa teda rozhodne formálne rozbiť budovu na jednotlivé nebytové priestory, jeden z nich predá sesterskej spoločnosti (čím vznikne spoluvlastníctvo k spoločným priestorom) a bude sa domáhať vecného bremena podľa § 23 ods. 5 ZVB. Prichádza takýto výklad do úvahy?

Otázky

Aby som to však celé nejako uzavrel, skúsim sformulovať otázky do diskusie:

Otázka č. 1: Je vecné bremeno podľa § 23 ods. 5 ZVB odplatné? Ak áno, pôjde o jednorázovú alebo opakovanú odplatu, kedy sa určí a bude možné domáhať sa neskôr súdneho prehodnotenia výšky odplaty?

Otázka č. 2: Vzťahuje sa vecné bremeno podľa § 23 ods. 5 v spojení s § 24 ods. 1 ZVB aj na iné stavby, ako bytové domy a "nebytové domy"? Ak nie, je hranica medzi aplikáciou a neaplikáciou § 23 ods. 5 ZVB závislá len na jednostrannom úkone vlastníka stavby, ktorý ju "rozbije" na jednotlivé jednotky a následne jednu z nich predá, čím vznikne spoluvlastníctvo k spoločným priestorom? A čo sa stane, ak jedna osoba vykúpi všetky nebytové a bytové jednotky v budove a spoluvlastníctvo k spoločným priestorom tým pádom zanikne - zanikne aj zákonné vecné bremeno?

Otázka č. 3: Je § 23 ods. 5 ZVB v súlade s čl. 20 ústavy?

Otázka č. 4: Kedy dôjde k zásadnej novelizácii "najhoršieho" zákona v našom právnom poriadku? A ako by taká novelizácia mohla vyzerať?


Názory k článku Budova na cudzom pozemku a zákon o vlastníctve bytov:


  Michal Novotný, 15. 03. 2011 v 11:46 - Ad Juraj

Na otázku č. 4 je odpoveď jednoduchá:

Keď kompetencie v oblasti vlastníctva bytov prejdú z Ministerstva financií na Ministerstvo spravodlivosti (áno, vlastníctvo k bytom u nás spadá do kompetencie Ministerstva financií); dovtedy to budú mať v rukách inžinieri z MF.

Novelizácia by podľa mňa mala ísť cestou zmeny myšlienkovej konštrukcie - nie byt ako predmet právnych vzťahov, ale bytové vlastníctvo k budove (stavbe, nazvi si ju ako chceš) ako špeciálny typ spoluvlastníctva k stavbe (a k spojenému pozemku), kde so spoluvlastníckym podielom bude neoddeliteľne spojené právo užívať a požívať priestorovo vymedzenú časť stavby (byt alebo nebytový priestor).

Upraviť spôsob vzniku, obsahu a zániku tohto spoluvlastníctva, zrušiť predkupné právo spoluvlastníkov, atď atď.

Ďalej zjednodušenie režimu správy, vytvorenie spoločenstva vlastníkov ex lege s obmedzenou právnou subjektivitou apod.

A veľa veľa ďalších drobných zmien, ktoré by vydali aj na nový zákon.

  Juraj Tkac, 15. 03. 2011 v 12:11 - k otazke 1

na tuto odpoved sa da najst analogicka odpoved:

k pozemnej komunikacii ma spravca vecne bremeno, pricom zakonodarca taktiez nestanovil ci ide o odplatne alebo bezodplatne vecne bremeno, prax je vsak taka ze ide o odplatne vecne bremeno

takze analogicky sa podla mna da vyvodit zaver ze ide aj v autorom spominanom pripade o odplatne vecne bremeno

  Juraj Tkac, 15. 03. 2011 v 12:13 - oprava

opravujem:
spravca komunikacie ( vlastnik komunikacie) ma vecne bremeno k pozemku nachadzajucom sa pod komunikaciou

  Juraj Gyarfas, 20. 04. 2018 v 12:09 - Spoluvlastníctvo pozemku zastavaného bytovým domom

"V dôsledku akcesorickej povahy spoluvlastníctva pozemku zastavaného bytovým domom, ktoré je nerozlučne spojené s vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru v tomto dome, nemôže byť spoluvlastníctvo pozemku samostatne zaťažené zriadením exekučného záložného práva."

R 16/2018, (rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 22. júna 2017 sp. zn. 6 Cdo 203/2015)

Nemáte oprávnenie pridať názor. Prihláste sa prosím