lexforum.sk



Načítám ...

 

Posledné komentáre:

Načítám ...

Autori:

Milan Kvasnica (153)
Juraj Gyarfas (103)
Juraj Alexander (49)
Jaroslav Čollák (31)
Martin Maliar (25)
Kristián Csach (25)
Tomáš Klinka (20)
Milan Hlušák (16)
Martin Husovec (13)
Branislav Gvozdiak (11)
Tomáš Čentík (9)
Zuzana Hecko (9)
Martin Friedrich (8)
Michal Novotný (7)
Xénia Petrovičová (6)
Adam Zlámal (6)
Robert Goral (4)
Radovan Pala (4)
Ján Lazur (4)
Lexforum (4)
Natália Ľalíková (4)
Petr Kolman (4)
Monika Dubská (4)
Pavol Szabo (4)
Josef Kotásek (4)
Peter Pethő (3)
Maroš Hačko (3)
Denisa Dulaková (3)
Josef Šilhán (3)
Michal Krajčírovič (3)
Pavol Kolesár (3)
Ivan Bojna (3)
Adam Valček (3)
Jakub Jošt (3)
Martin Gedra (2)
Roman Kopil (2)
Juraj Straňák (2)
Bob Matuška (2)
Anton Dulak (2)
Michal Hamar (2)
Ladislav Hrabčák (2)
Lukáš Peško (2)
Zsolt Varga (2)
Jiří Remeš (2)
Maroš Macko (2)
Peter Varga (2)
Juraj Schmidt (2)
Dávid Tluščák (2)
Marián Porvažník (2)
Jozef Kleberc (2)
Ludmila Kucharova (2)
Martin Serfozo (2)
Radoslav Pálka (1)
Bohumil Havel (1)
Matej Gera (1)
David Horváth (1)
Tomáš Ľalík (1)
Martin Svoboda (1)
Tomáš Demo (1)
Emil Vaňko (1)
Zuzana Adamova (1)
Pavol Mlej (1)
I. Stiglitz (1)
Vincent Lechman (1)
Robert Vrablica (1)
lukas.kvokacka (1)
Ladislav Pollák (1)
peter straka (1)
Martin Galgoczy (1)
Dušan Rostáš (1)
Peter Marcin (1)
Natalia Janikova (1)
Igor Krist (1)
Tibor Menyhért (1)
Pavel Lacko (1)
Peter Janík (1)
Lucia Palková (1)
Martin Estočák (1)
Róbert Černák (1)
Vladislav Pečík (1)
Peter K (1)
Nora Šajbidor (1)
Marek Maslák (1)
Petr Steiner (1)
Ján Pirč (1)
Ondrej Jurišta (1)
Robert Šorl (1)
Bystrik Bugan (1)
Ondrej Halama (1)
Zuzana Bukvisova (1)
Martin Hudec (1)
Miriam Potočná (1)
Matej Košalko (1)
Peter Kubina (1)
Marián Porvažník & Veronika Merjava (1)
Zuzana Kohútová (1)
Marcel Jurko (1)
Tomas Kovac (1)
Michal Ďubek (1)
Ivan Michalov (1)
Viliam Vaňko (1)
Jana Mitterpachova (1)
Katarína Dudíková (1)
Petr Kavan (1)
Dušan Marják (1)
Paula Demianova (1)
David Halenák (1)
Roman Prochazka (1)
Lucia Berdisová (1)
Vladimir Trojak (1)
Nina Gaisbacherova (1)
lukasmozola (1)
Matej Kurian (1)
Ivan Kormaník (1)
Gabriel Volšík (1)
Gabriel Závodský (1)
Martin Šrámek (1)
Juraj Lukáč (1)
Slovenský ochranný zväz autorský (1)

Nálepky:

Načítám ...



Napísať nový článok


rss feed rss

rss feed rss - názory


O Lexforum.sk



Načítám ...

Pomôcky pre advokátov:

salvia
Judikatúra
Predpisy
Registre
Výpočty

Nové predpisy:

Načítám ...

Je notářská úschova při převodu nemovitosti doopravdy důležitá?

Petr Steiner, 24. 10. 2012 v 06:22

Praktici mi vždy říkali, že když se prodává nemovitost, má se prodej zajistit notářskou (nebo advokátní) úschovou. Poněvadž se vlastnictví převádí vkladem, člověk nechce poslat peníze a nevlastnit nemovitost. Pokud něco nepůjde hladce, což se při prodejích nemovitostí stává často, prodejce s úschovou má velký důvod proč s tím něco rychle udělat. Stejně se zmenšuje riziko podvodu, exekuce, insolvenčního řízení a podobných nepříjemností. Pokud se podíváme kamkoli na web, všude se doporučuje notářská či advokátní úschova. Je to ale doopravdy důležité, nebo to praktici říkají jen tak aby měli práci?

Abychom nemluvili v abstraktních pojmech, mějme dvě situace, A a B. V situaci A mi někdo nabídne ke koupi nemovitost za 10,5 milionu Kč teď, v situaci B mi někdo nabídne ke koupi nemovitost za 3 miliony Kč teď a zbylých 7,5 milionu Kč v notářské úschově, kde peníze budou uvolněny až po vkladu a pouze pokud nebudou žádné vady na nemovitostech. Je ta změna podmínek podstatná, že může změnit rozhodnutí kupujícího zda přijmout nebo nepřijmout tuto nabídku?

Já se domnívám, že ano, protože notářská úschova chrání v situaci B kupujícího nejenom, že na nemovitosti nejsou vady, ale také zajišťuje veškerou součinnost kupujícího a potažmo rychlý zápis. Nehrozí třeba, že by se prodávající vyhýbal podepsání návrhu na vklad. Také v případě exekučního nebo insolvenčního řízení jsou peníze v notářské úschově chráněny, zatímco v případě A budou zřejmě zahrnuty mezi všechny pohledávky a kráceny. Osobně bych asi obecně nedoporučil kupujícímu podepsat v situaci A a doporučil podepsat v situaci B.

Nejvyšší soud ČR si ale myslí pravý opak. Podle něj jsou situace A a B skoro stejné, jak judikoval ve svém rozsudku ze dne 13. 12. 2011, sp. zn. 30 Cdo 3387/2010 (zvýraznění PS):

V případě druhé části kupní ceny ve výši 7.500.000,- Kč je třeba zohlednit, že tuto částku kupující žalovaná 1) již v době uzavření převodní smlouvy s žalovanou 2) složila do notářského úschovy shora cit. notáře a tento doplatek kupní ceny měl být vyplacen při standardním průběhu vkladového řízení a za právní situace, že by převáděné nemovitosti nebyly (shora již vymezeným způsobem) věcněprávně zatíženy či stav zápisů v katastru nemovitostí ohledně převáděného nemovitého majetku by nevykazoval účastníky vymezené údaje nejpozději do 10 dnů poté, co uvedený notář obdrží od některé ze smluvních stran originál nebo úředně ověřenou kopii převodní smlouvy s tzv. vkladovou doložkou spolu s originálem nebo úředně ověřenou kopií výpisu z katastru nemovitostí obsahujícím údaj o povolení předmětného vkladu, za předpokladu, že nebude obsahovat jiné (ve stručnosti řečeno: k tíží kupující jdoucí) údaje o věcněprávním omezení, právních závadách na předmětných nemovitostech. Ani tyto údaje, pojaté do smluvních podmínek převodní smlouvy, ovšem nemohly (z objektivního hlediska) reálně ovlivnit úvahu oprávněného spoluvlastníka žalobce a) o přijetí nabídky, neboť (jinými slovy a zkráceně vyjádřeno) při standardním průběhu převodu uvedeného nemovitého majetku měla žalovaná 1) povinnost předmětný doplatek kupní ceny zaplatit, resp. předmětný notář měl uvedené prostředky z úschovy vyplatit žalované 2) ve velmi krátké době po doručení převodní smlouvy katastrálním úřadem, resp. v již zmíněné desetidenní lhůtě poté, co obdrží převodní smlouvu s tzv. vkladovou doložkou a výpis z katastru osvědčující zmíněnou věcněprávní změnu. Nejvyšší soud proto zcela sdílí závěr odvolacího soudu, že uzavřením kupní smlouvy mezi žalovanými ze dne 17. září 2008 k porušení předkupního práva žalobce a) nedošlo.

Nejvyšší soud ČR tímto tedy říká, že notářská úschova a neexistence vad není podstatná, že to člověk objektivně vnímá stejně jako bez ní. Vkrádá se otázka, proč tedy ti praktici na tom tak trvají.

V mém pochopení argumentu Nejvyšší soud ČR počítá s tím, že bude vše standardní a tedy notářská úschova není potřeba. To je ale podle mě důkaz kruhem. Notářskou úschovu máme kvůli tomu, že něco může být špatně a notářská úschova zajistí, že vše půjde dobře. Tedy když máme notářskou úschovu, vše jde standardně a tedy vlastně notářská úschova není potřeba. K tomu se dá pouze dodat protiargument, že předem nevíme, zda vše půjde dobře a kvůli tomu potřebujeme notářskou úschovu.

Na závěr bych dodal, že předkupní právo v judikatuře NS ČR se velmi změnilo minulý rok s rozsudkem 31 Cdo 1926/2009. Tento rozsudek Velkého senátu NS ČR zrušil předchozí stěžejní judikát, avšak přinesl pouze obecnou úpravu do budoucna a tato čeká na další výklad. Bojím se, že rozsudek 30 Cdo 3387/2010 není úplně vhodný pro tento účel. Tento rozsudek nevysvětluje dopodrobna svůj postoj, že notářská úschova je nepodstatná, a navíc je tento názor i velmi kontroverzní neboť mnoho právníků notářskou nebo advokátní úschovu doporučují z dobře odůvodněných důvodů.

Z výše uvedených argumentů si myslím si, že rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 30 Cdo 3387/2010 se vydal špatnou cestou, a když NS konstatoval, že notářská úschova je nepodstatná, neměl pravdu a ustanovil nepěkný precedent pro další podobné spory.

Pokud se mnou nesouhlasíte, velmi ocením Vaše komentáře a předem za ně děkuji.


Názory k článku Je notářská úschova při převodu nemovitosti doopravdy důležitá?:


  Juraj Gyarfas, 24. 10. 2012 v 10:24 - ...

S radosťou vítam nového prispievateľa a ďakujem za upozornenie na zaujímavé rozhodnutie :-)

So záverom však skôr nesúhlasím. Zdá sa mi totiž, že NS nepovedal, že escrow je ekonomicky irelevantný. Povedal však, že na záver o neplatnosti ponuky podielovému spoluvlastníkovi sa vyžaduje "podstatný" rozdiel medzi podmienkami zmluvy v ponuke a podmienkami zmluvy uzatvorenej s treťou osobou. Tento záver je podľa mňa správny. Po prvé, celé zákonné predkupné právo je v podstate obmedzenie základneho práva na užívanie majetku a preto by malo byť vykladané reštriktívne. Po druhé, ak by predávajúci musel spoluvlastníkovi ponúknuť identikcú zmluvu, ako neskôr uzavrie s treťou osobou, úplne by to blokovalo jeho priestor na rokovania s treťou osobou a v konečnom dôsledku by predanie podielu tretej osobe bolo takmer nemožné.

Ak sa zhodneme, ze na záver o neplatnosti sa ponuka adresovaná spoluvlastníkovi a zmluva s treťou osobou musia líšiť "podstatne", ostáva len zvážiť, či platba cez escrow je alebo nie je "podstatný" rozdiel. Toto je asi čisto pocitový záver, ale ja osobne pocitovo súhlasím s NS. Escrow je podľa mňa technikalita prevodu. Je síce dôležitá, ale v bežných transakciách (a dokonca ani vo väčšine veľkých komečných transakcií) podľa môjho názoru nie je "dealbreaker" a skôr ide o otázku, ktorú strany po dohode o podstatných náležitostiach prenechajú právnikom ako "technický detail". Väčšina inzerátov realitných kancelárií podňa mňa ani neinformuje o escrowe, pretože to pre rozhodovanie klientov nie je podstatné.

Preto súhlasím, že ak podielový spoluvlastník na ponuku odkúpenia nereagoval bez escrowu, rovnako by na ňu nereagoval ani s escrowom. Sankcionovať kvôli tomu tretiu stranu neplatnosťou zmluvy by bolo podľa môjho názoru prehnané. A je otázne, či by to vôbec bolo ústavne konformné, keďže zákonné predkupné právo je už teraz na hrane ústavnosti a pri takto širokom výklade by ju mohlo aj prekročiť.

Čo myslíte?

  Petr Steiner, 24. 10. 2012 v 16:19 - ...

Velice děkuji za podnětný komentář. Podle mě je tento judikát zajímavý, ale, aspoň podle mě, nikdo na něj neupozornil a to jsem chtěl napravit.

Nicméně jste mě nepřesvědčil, i když i na základě argumentů, které jsem do článku kvůli délce nenapsal a vy jste je pominul.
Předem se mi nelíbí použití slova escrow. Chápu, že je krátké a výstižné, ale současně v sobě (aspoň pro mě) nese konotaci o právním režimu přechodu vlastnictví smlouvou. V ČR je ale přechod vkladem, což je podle mě jeden z hlavních argumentů proti rozhodnutí NS. Pro vklad do KN potřebujete ověřený podpis obou pokud na smlouvě nejsou ověřené podpisy. Takže vy jasně potřebujete součinnost prodávajícího.

Je dobré, že jste zmínil ústavnost. Samotná ústavnost zákonného předkupního práva jako omezení základního práva na užívání majetku je zajímavá, ale co vim, argument pro je, že zákonné předkupní právo pro spoluvlastníky zvyšuje cenu nemovitosti. To se udává jako hlavní důvod proč je předkupní právo u společenství vlastníku bytů (condo associations) v New Yorku a zrovna to město bych nepodezíral z omezování vlastnických práv.

Ústavnost je ale problém i z hlediska legitimního očekávání. Předkupitel mohl spoléhat na judikát 33 Odo 178/2003, který byl v té době platný (a byl právě zrušen minulý rok). V ČR je zákonné předkupní právo a kupující tedy o něm věděl a mohl si to zkontrolovat od vlastníka. Nevím, proč by legitimní očekávání nemělo sloužit předkupiteli na úkor práva na užívání majetku. To by chtělo test proporcionality.

Také jste nakousl otázku, která je velmi zajímavá a i v české právní literatuře diskutovaná. Musí existovat třetí osoba? Švestkův komentář odkazuje na literaturu, která argumentuje pro existenci. Nicméně judikatura je proti. Ok, ale judikatura se s tím nějak musí vypořádat. Judikát 33 Cdo 663/2004 tvrdí, že pokud se změní podmínky, tak se musí vyhlásit nové a dát nové dva měsíce. Zase, můžeme nesouhlasit, ale to je asi tak všechno. Já to chápu, že sice třetí osoba nemusí existovat, ale zase si nemůže člověk dělat co chce. Pokud člověk chce vyjednávat až po předkupní nabídce, musí se podřídit judikátu. Pokud hodně změní podmínky, má nabídnout znovu.

Ano, stejně nakonec dojdeme na "pocitový" test, jestli vezmu s escrow a nevezmu bez. Oba se snad shodneme, že bychom se snažili prvně dojednat tu escrow. Ale pokud ne, pak bychom se snažili zjistit věci okolo, zda není v exekuci a podobně a až potom rozhodl. To je ale velmi těžký test. Já si spíše myslím, že NS měl vzít v úvahu legitimní očekávání s 33 Odo 178/2003, a když se dostal na pocitový test, měl v pochybách rozhodnout v to, co platilo v době uzavření smlouvy.

Zajímavá navazující otázka
Pokud spoluvlastník chce prodat ideální část, která má většinou menší hodnotu kvůli "ideálnosti" a nechce počkat na vypořádání majetku podle §141 OZ, neznamená to, že potřebuje peníze teď a pravděpodobnost exekuce či podobného je velká a tedy notářská úschova je o to víc na místě?

  Juraj Gyarfas, 24. 10. 2012 v 18:11 - hmmm

Ďakujem za reakciu. Ale nie som presvedčený :-)

Skúsim "populistický" argument. Ako som na tomto blogu veľakrát tvrdil, úlohou práva je podľa mňa v zásade rešpektovať akýsi "prirodzený chod vecí" a zasahovať do neho len vtedy, ak je to nevyhnutné. Ako som písal napr. tu (http://www.lexforum.cz/177), je podľa môjho názoru veľmi nešťastné, že český najvyšší súd považuje dohodu "ak odstúpiš od zmluvy, zaplatíš mi zmluvnú pokutu 100 eur" za neplatnú, hoci je vôľa strán je zjavná, táto vôľa nie je v rozpore so zákonom ani dobrými mravmi a výhrady sú "len" doktrinálneho charakteru.

Podobne to vidím aj v tomto prípade. Neprávnici si podľa mňa často pri vyjednávaní kúpy nehnuteľnosti neuvedomujú technikalitu platenia a k nej sa dostanú až v rámci vyjednávania konkrétneho znenia zmluvy (často aj to len v prípade, ak im ju právnik poradí). V bežnom ponímaní je teda ponuka obsahujúca predmet a cenu dostatočná na to, aby sa adresát ponuky rozhodol, či na ňu chce pristúpiť.

V tomto prípade spoluvlastník zrejme druhému spoluvlastníkovi takúto ponuku dal (vedomý si svojich povinností vyplývajúcich zo zákonného predkupného práva). V tomto rozsahu si to tretia osoba mohla aj overiť. Otázka mechanizmu platby mohla vyvstať až v rámci rokovania s treťou osobou.

Nechcel by som byť za týchto okolností v situácii, kedy by som musel spoluvlastníkovi a tretej osobe vysvetlovať, že ich zmluva je neplatná, pretože ... vlastne ani neviem prečo. Ak si aj bol druhý spoluvlastník vedomý citovaného rozhodnutia NS, mohol aj tak na ponuku reagovať v tom duchu, že by ju prijal, ak by bol mechanizmus platby cez escrow (nie úplne rozumiem výhrade voči tomuto pojmu - myslel som ho ako strešný pojem pre notársku úschovu, advokátsku úschovu, vinkulovaný účet alebo podobný mechanizmus). Ak na ponuku neragoval a pritom očakával, že sa k pozemku nakoniec dostane použitím pomerne formalistického rozhodnutia NS (ktoré prvému spoluvlastníkovi a tretej osobe ani nemuselo byť známe), nekonal podľa mňa v dobrej viere a jeho očakávanie nebolo legitímne. Ak na ponuku nereagoval, lebo o odkúpenie nemal záujem a až dodatočne si uvedomil, že by predaj mohol na základe tohto judikátu spochybniť, tak isto podľa mňa nie je ochranyhodný.

Uvedomujem si, že tento argument je "populistický", ale úprimne si myslím, že právo by malo byť v prvom rade pre bežných ľudí konajúcich v dobrej viere a až v druhom rade pre právnikov :-)

  Petr Steiner, 25. 10. 2012 v 07:57 - ...

Díky za komentář. Souhlasím, že právo má být pro lidi a ne pro právníky a že populistické důvody jsou také důvody. Naneštěstí někdy populistickému a neprávnickému vysvětlení chybí přesnost.

Následující odstavce by vydaly za více článků, prosím, buďte shovívaví.

Váš velice elegantní populistický argument by byl dobře a ukončil tuto debatu kdyby... kdyby, zjednodušeně řečeno, v ČR platil předkupní režim "vyjednávání v dobré víře". Jestli si správně pamatuji, tento režim platí třeba v Britské Kolumbii. Protože ale v ČR platí jiný režim, bojím se, že musím nesouhlasit.

Váš argument je, že dva lidi se domluví na ceně (čas t1) a potom teprve jdou k právníkovi to sepsat. Ten tam dá hromadu smetí, ale to už ty dva lidi nezajímá. A potom podepíšou (v čase t2) tu celou smlouvu o které se už domluvili v čase t1. Tedy cokoli, co se stalo v čase t2 není podstatné. Ale předkupní nabídka je nejen podle ÚS (I. ÚS 156/2005) jednostranný právní akt, který lze pouze přijmout a to vyplacením ceny! Nejde nijak měnit nebo o něm smlouvat (a judikáty autoritativně říkají, že smlouvat se nemusí). Tedy tu mluví prodávající z času t1 s předkupcem (či kupujícím) z času t2! Pokud by předkupce měl možnost tam dodat to smetí, pak bych s Vaším argumentem souhlasil. Protože však tu možnost nemá, tak s Vámi nesouhlasím! Tady si myslím, že musí být mnohem složitější test, než jen tento jednoduchý argument. Také si myslím, že v tomto NS selhal a měl více vysvětlit test, protože ten judikát bude sloužit jako precedent.

Ještě dodám, že ve všech jiných jurisdikcí, které znám, a ve kterých platí stejný režim předkupního práva (ať již jako law nebo black letter law), je předkupní nabídka jednostranný úkon, který lze pouze přijmout a nelze modifikovat. Úplně stejně jak řekl ÚS, tedy nejsme žádnou výjimkou.

Z důvodu že kupující v čase t1 a v čase t2 jsou jiní, tak si stále myslím, že escrow je podstatná část smlouvy a může změnit rozhodnutí přijmout nebo nepřijmout.

  Petr Steiner, 25. 10. 2012 v 08:17 - Jak si myslíte, že by NS měl určit hranici?

Toto bylo populistické vysvětlení, což kdybychom přešli na trošku právnické, či spíše s mnoha cizími slovy?

Vy říkáte, že escrow je jen technická věc a na samotnou podstatu smlouvy nemá vliv. Dále říkáte, že na technické podmínky se přijde až při psaní samotné smlouvy právníkem. Tady si ale hodně protiřečíte. Předkupní nabídka v českém právu není jen nějaký nástřel smlouvy, která se ještě dodělá. To už je nabídka smlouvy se kterou se už nic dělat nedá (jak řekl m.j. I. ÚS 156/2005), tedy i po doplnění technických věcí! Předkupní nabídka je jednostranný úkon na který se reaguje jen vyplacením, které se rovná akceptaci (ibid). Nic jiného se v českém právu nedá dělat. Nedá se smlouvat, nedá se protinavrhovat, pouze se může do dvou měsíců vyplatit. Tedy escrow by měl být v konečné smlouvě, kterou ale předkupce dostal a v ní ten escrow není. Tedy se nedá říct, že by to byla nepodstatná technikalita, kterou doplní právník, protože to už právník doplňoval. Tady zase říkám, že by měl být mnohem podrobnější test.

V jiných jurisdikcích to je tak, že máte nějakou přiměřenou dobu, kdy máte vést vyjednávání v dobré víře a to pokud zkrachuje, můžete prodat někomu jinému. Přijde mi, že to je Vaše představa (a ad absurdum tam vaše argumentace směřuje). Já ale musím pracovat se současnou právní úpravou a judikáty a ty jasně říkají, že se má poslat předkupní nabídka s vyhlášením všech podmínek. Na tu může přijít pouze akceptace pomocí vyplacení peněz, nic jiného. Nemůže přijít protinávrh ani vyjednávání, který by něco měnil a prodlužoval prekluzivní lhůtu (a judikáty autoritativně říkají, že vyjednávání být nemusí). Také by mělo být na prodávajícím (nebo na třetí straně), aby bylo všechno dobře, protože on iniciuje transakci a on by se měl postarat jak o smlouvu, tak o předkupní nabídku. Přece nemůžete chtít na předkupci, aby odpovídal za draftovací chyby prodávajícího (culpa in contrahendo).

Tady se dostáváme zase k "pocitovému testu". Ať se někam pohneme, jak si myslíte, že by NS měl určit hranici? Kde už ano a kde ne? Technikalit, které se dávají do smluv je celá řada. Říkáte, že notářská úschova je technikalita, ok. Co když advokát z advokátní úschovy přímo pošle peníze finančáku na úhradu daně? To je taky technikalita? Co když je tam prohlášení, že tam není žádné omezení nebo právní vada? Je to taky technikalita? Co když se určí, kdo dá návrh na vklad a určí se, že ho oba podepíší společně se smlouvou? To je taky technikalita? Co když se určí dokdy se podá návrh na vklad? Je to technikalita? To docela určuje, kdy bude moci kupující plně užívat (a zkoušet zapsat do KN po výkonu předkupního práva má své kouzlo, kdo zkoušel, ten nezapomene). Věřím, že jsem na další technikality zapomněl, ale toto by snad měly být hlavní. Kde je hranice? Je toto už moc nebo stále málo?

Stejně jak vy byste se nechtěl dostat do situace, kdy byste vysvětloval klientům, já bych se nechtěl dostat do situace, kdy někdo přijde s pětiřádkovou marnou předkupní nabídkou a pěti stránkami realizované kupní smlouvy a já jen řeknu, měl jsi to koupit bez všech "technikalit" a klidně všechno ztratit v exekuci nebo insolvenčním řízení a v lepším případě se soudit o nahrazení projevu vůle u vkladu do KN, teď pro tebe nemůžu nic dělat.

  Juraj Gyarfas, 25. 10. 2012 v 16:18 - ad

Nakoniec tam až tak veľa cudzích slov nebolo :-)

Myslím, že sa trochu točíme v kruhu, keďže sa stále vraciame k "pocitovému testu". A inak to podľa mňa ani nejde. Asi nenapíšem nič nové, ale skúsim to ešte trochu obkecať.

Chápem, že predkupné právo je možné upraviť niekde na škále medzi "rokovaním o dobrej viere" (spomínali ste Britskú Kolumbiu) a vstupom do hotovej a finálnej zmluvy (napr. Nemecko). Česko-slovenská úprava je zrejme niekde v strede a je otázkou judikatúry ako ďaleko ku ktorému pólu sa posunie (keďže samotný zákon by umožňoval aj posunutie sa bližšie k nemeckému modelu).

Ďalej už je to len "pocitový test". Ja sa pocitovo prikláňam k menej prísnemu výkladu, pretože predkupné právo je v kontexte spoluvlastníctva aj tak "nadužívané" a podľa môjho názoru by malo mať prednosť právo predávajúceho rokovať s treťou stranou bez toho, aby sa musel držať každej čiarky z pôvodnej ponuky.

Z tohto dôvodu súhlasím s NS a jeho testom, že rozdiel v podmienkach by musel byť taký, aby objektívne ovplyvnil úvahu oprávneného spoluvlastníka o prijatí ponuky. Nie som si istý, či NS tento test mohol a mal formulovať presnejšie - osobne mám pocit, že pre začiatok tento test stačí.

Potom už ostáva len otázka, či by escrow alebo jeho absencia objektívne ovplyvnili oprávneného spoluvlastníka v jeho rozhodovaní. Opäť pocitový test, ale môj pocit je, že som ešte nepočul o transakcii (komerčnej alebo bežnej), ktorá by napriek dohode o cene nakoniec celá padla na otázke escrowu. Preto táto podmienka podľa mňa objektívne neovplyvňuje rozhodovanie spoluvlastníka.

Chápem, že v tomto nesúhlasíte (čo je skvelé, inak by nebola diskusia). Nie som si však istý, či nesúhlasíte v tom, že (i) česká úprava by sa mala vykladať bližšie k nemeckej a predávajúci by mal byť svojou ponukou viazaný obrazne povedané do poslednej čiarky alebo (ii) test objektívneho vplyvu na rozhodovanie oprávneného je v zásade správny, ale escrow by cez neho nemal prejsť.

  Petr Steiner, 25. 10. 2012 v 21:11 - Agreeing to disagree

Díky za podnětnou diskuzi. V češtině jsem toho moc poslední dobou nenapsal a moje psaní asi není dostatečně jasné, což je také důvod proč zde píšu :-).

Jak jsem se snažil napsat v článku, myslím si, že rozhodnutí 30 Cdo 3387/2010 je špatně (a také, že escrow neměl přejít přes pocitový test, ale tady jsem opatrnější). Beru českou právní úpravu jako danou se kterou nemohu nic udělat (slovenská je podle mě jiná, protože nemá pár důležitých judikátů). "Pocitový test" daný Velkým senátem v 31 Cdo 1926/2009 je podle mě přiléhavý pro českou verzi předkupního práva a jako takový je dobrý. Tedy asi nesouhlasím s (ii) z Vašeho výčtu. Rozsudku 30 Cdo 3387/2010 vytýkám, že (1) měl rozhodnout ve prospěch dovolatelů, což je můj pocit, pak (2) rozsudek není dobře odůvodněný a vzhledem k tomu, že má precedenční sílu to je nešťastné (3) odvolací soud udělal právní chybu v posouzení věci (nesoulad s českými judikáty), NS to opsal, neupozornil na tu chybu a poté se přihlásil k posouzení odvolacího soudu. Tímto ale zmenšil důvěryhodnost judikátu a myslím si, že by takto rozsudek vrcholného soudu neměl vypadat. Sice to asi nemění směr rozhodnutí, ale v souvislosti s (2) to prostě není dobré.

Nehodlám argumentovat všechny body, ale protože je třeba (3) důležitý pro (1) a Vy jste se tam také dostal, zopakuji můj argument. V ČR je předkupní nabídka konečná. Už se o ní nedá argumentovat, nedá protinavrhovat, nedá nic jiného udělat, jen vyplatit. Pokud s tímto nesouhlasíte, prosím napište a já dodám judikáty.

Také bych chtěl reagovat na Vaši charakterizaci předkupce. Ten není jasnovidec, takže neví, zda a jestli někomu v budoucnu prodávající prodá. On se rozhoduje na základě toho, co má před sebou a bere to riziko, že to za stejných podmínek prodávající prodá. Jestliže se rozhodne to nevzít a potom to chce koupit za stejných (jiných) podmínek, to je podle mě důkaz (vyvratitelný), že by to tehdy vzal (pocitový test). Také, proč kladete natolik velké podmínky na předkupce, ale ne na kupujícího, který je v dané transakci aktivní?

Také zdůrazním následující věci: plně souhlasím s "pocitovým testem"; říkám, že předkupní nabídka je konečná nabídka; říkám, že se musí porovnávat předkupce/kupující v čase t2, tzn. po napsání smluv.

Nyní se dostáváme k tomu, zda escrow má nebo nemá přejít přes pocitový test. Bojím se, že se trošku neshodneme na interpretaci pocitového testu. Kvůli českému právu je podle mě ten test: "mám smlouvu a mám se rozhodnout, zda podepíšu. Už nemůžu NIC dojednat".

Vy říkáte, že jste neslyšel o transakci, která by padla kvůli escrow. Podle mě to je ale kvůli tomu, že tato transakce neexistuje, vždy kupující přistoupí na escrow (a nebo je to natolik screwed případ, že se transakce neuskuteční kvůli jiným důvodům). Proto se podle mě musí jít dál. Pokud byste měl klienta, kupujícího nemovitost, a prodávající by řekl, že NIKDY nepoužije escrow (což odpovídá mému chápání pocitového testu), doporučil byste mu podepsat? Nesnažil byste se nějak obejít escrow? Nesnažil byste se zjistit něco o prodávajícího financích či další due diligence? Nesnažil byste se třeba získat osobní záruku? Tady si odpovím a věřím, že správně, snažil a také si tipnu, že pokud by se klient do toho i přesto snažil jít, že byste ho nechal podepsat papír, že jste ho poučil o rizicích (teď jsem se zeptal dvou kolegů a toto mi řekli). ALE TO NEMŮŽETE, MUSÍ SE VZÍT CO JE NA STOLE TEĎ! Osobně věřím, že předkupní právo je hlavně právo, proto se tak jmenuje, a v této transakci víceméně stát tlačí předkupce do velkého rizika. On je hlavně třetí strana v nějaké transakci a chtít po něm toto je podle mě nepřiměřené.

Věřím, že Vás nepřesvědčím, omlouvám se, ale Vaše důvody mě také nepřesvědčily, a že jsme v situaci "Agree to disagree". Proto přejděme do produktivnější fáze. Jak by podle Vás měl konkrétně ten pocitový test vypadat? Zopakuji otázky, protože mě lepší nenapadají.

Bavíme se o "fillers". Částech smlouvy, které se tam dávají a skoro nikdo neví proč... teda dokud něco nepůjde špatně. Vyjmenoval jsem pět "technikalit": escrow, důkaz že na pozemku nejsou právní vady , poslání daně z převodu nemovitosti přímo na FÚ, kdo podá návrh na vklad, dokdy se podá návrh na vklad. Jsou toto jen nepodstatné věci, které by neměly mít vliv na rozhodování?

Co byste udělal, kdyby k Vám přišel klient mávající pětiřádkovou marnou předkupní smlouvou a pětistránkovou realizovanou smlouvou (ne nutně obsahující předchozí). Chápu to dobře, že byste ho poslal domů s tím, že tehdy měl poslat peníze do černé díry a doufat?

  Petr Steiner, 26. 10. 2012 v 09:20 - Agreeing to disagree 2, or agreeing to agree?

Možná jste mě trochu přesvědčil, ale asi ne jak moc byste chtěl. V případě toho judikátu chtěli žalobci neplatnost smlouvy kvůli advokátní úschově. To mi přijde možná přehnané vhledem k tomu, že změna smlouvy nebyla natolik velká a neplatnost nic neudělá, jen zkomplikuje život všem zúčastněným.

Pokud by ale chtěli žalobci nabídnout ke koupi, pak si myslím, že by to žalobci měli vyhrát. Proč? Kvůli "pocitovému testu" a "větě o odhalených preferencích z teorie her či mikroekonomie (revealed preferences theorem)". Když předkupci přišla nabídka, tak se ji rozhodl nepřijmout z důvodu, že ji neviděl jako dobrou. Ale poněvadž žaluje, aby to koupil za stejných podmínek jako realizovaná smlouva, tak ukazuje, že tu by vzal. Protože se asi změnil jen vlastník, což je nepodstatné a nic jiného, tak jediná změna je v podmínkách smlouvy. A tato změna podmínek přiměla předkupce chtít koupit, tedy, odhalil své preference, že by nepřijal v případě bez escrow a přijal by s escrow. No, ale to je přece náš známý test, který Velký senát definoval ("pocitový test").

Nemáte oprávnenie pridať názor. Prihláste sa prosím